Votre locataire est assuré mais vous, l’êtes-vous vraiment ? L’assurance habitation du locataire ne couvre pas votre responsabilité en tant que propriétaire. En cas de sinistre, de dégât des eaux ou de dommage causé à un tiers, c’est vous qui pouvez être tenu responsable. L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est précisément faite pour ça. Ce guide vous explique ce qu’elle couvre, ce qu’elle coûte, quand elle est obligatoire, et comment la choisir efficacement.
En résumé
- La PNO est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR de 2014 (au moins pour la responsabilité civile), et fortement recommandée pour toute maison individuelle louée.
- Elle couvre votre responsabilité civile propriétaire, les sinistres sur le bien (incendie, dégâts des eaux, vandalisme) et parfois la protection juridique.
- Le tarif moyen va de 8 à 15 €/mois pour un studio à 30–80 €/mois pour un local commercial.
- PNO + GLI = protection complète : la PNO protège le bien, la garantie loyer impayé protège vos revenus.
Qu’est-ce que l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ?
L’assurance propriétaire non occupant est un contrat d’assurance habitation destiné aux propriétaires qui n’habitent pas eux-mêmes le logement qu’ils possèdent – qu’il soit loué, vacant ou mis à disposition.
Elle couvre deux grandes familles de risques : votre responsabilité civile en tant que propriétaire (si votre bien cause des dommages à un tiers ou à votre locataire) et les dommages matériels subis par le bien lui-même.
PNO vs assurance habitation du locataire
Ce sont deux contrats distincts et complémentaires. L’assurance habitation du locataire couvre ses biens personnels et sa propre responsabilité civile. La PNO, elle, couvre la structure du logement et la responsabilité du propriétaire. Si le locataire n’est pas assuré (ou sous-assuré), la PNO prend le relais.
PNO vs multirisque immeuble (MRI)
La multirisque immeuble (MRI) est souscrite par le syndicat de copropriété pour les parties communes. La PNO, elle, couvre votre lot privatif et votre responsabilité individuelle. Les deux sont complémentaires – la MRI ne vous dispense pas d’une PNO.
Qui est concerné ?
- Propriétaires d’appartements loués (vides ou meublés)
- Propriétaires de maisons individuelles en location
- Propriétaires d’un local commercial ou d’un immeuble de rapport
- Propriétaires dont le logement est temporairement vacant entre deux locataires
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
En copropriété : oui, c’est obligatoire
La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Depuis le 1er janvier 2015, chaque copropriétaire – occupant ou non – doit souscrire au minimum une assurance de responsabilité civile. Un contrat PNO inclut systématiquement cette garantie.
En pratique, si vous êtes propriétaire bailleur d’un appartement en copropriété, l’assurance PNO est obligatoire. Aucune sanction pénale spécifique n’est prévue par la loi, mais en cas de sinistre non couvert, vous seriez personnellement responsable des dommages causés à vos voisins ou aux parties communes.
Hors copropriété : fortement recommandée
Pour une maison individuelle louée hors copropriété, la PNO n’est pas légalement obligatoire. Mais sans elle, vous n’avez aucune couverture si un sinistre engage votre responsabilité ou endommage le bien. Le risque financier est réel – et souvent sous-estimé.
Pour un local commercial
La règle est identique : obligatoire en copropriété, recommandée hors copropriété. L’assurance PNO pour local commercial couvre la responsabilité civile du propriétaire bailleur et les dommages au local. Attention : elle ne couvre pas l’activité du locataire commerçant, qui doit souscrire sa propre assurance professionnelle.
💡 Bon à savoir : Si votre locataire ne présente pas d’attestation d’assurance habitation, votre PNO peut intervenir en substitution pour certains sinistres. Vérifiez cette clause dans votre contrat avant de signer.
Que couvre l’assurance PNO ? Les garanties essentielles
| Garantie | Ce qui est couvert | Ce qui est exclu |
| Responsabilité civile propriétaire | Dommages causés à des tiers (voisins, locataire) du fait du bien | Dommages intentionnels |
| Incendie, explosion | Destruction ou dégradation du bien par le feu | Incendie volontaire |
| Dégâts des eaux | Fuite, infiltration, rupture de canalisation | Défaut d’entretien avéré |
| Catastrophes naturelles et technologiques | Inondations, séismes, tempêtes (après arrêté ministériel) | Risques exclus par arrêté |
| Vandalisme et bris de glace | Dégradations volontaires, vitres cassées | Usure normale |
| Protection juridique | Litiges avec le locataire, recouvrement amiable | Litiges antérieurs au contrat |
| Vacance locative | Certains contrats maintiennent la couverture entre deux locataires | Variable selon contrat |
Ce qui n’est jamais couvert :
- Les biens personnels du locataire (c’est son assurance qui s’en charge)
- L’usure normale et le vieillissement du bien
- Les dommages causés intentionnellement par le propriétaire
- Les travaux non déclarés ou non conformes
Combien coûte une assurance PNO ? Tarifs 2026
Le tarif assurance propriétaire non occupant dépend principalement de la surface du bien, de sa localisation, de son type et des garanties choisies.
Tableau des prix moyens 2026
| Type de bien | Tarif mensuel moyen | Tarif annuel moyen |
| Studio / T2 | 8 – 15 € | 96 – 180 € |
| T3 / T4 | 12 – 25 € | 144 – 300 € |
| Maison individuelle | 20 – 40 € | 240 – 480 € |
| Local commercial | 30 – 80 € | 360 – 960 € |
Sources : LeLynx, Selectra, Nouvelle Épargne – données 2025-2026. En 2026, les tarifs ont augmenté de 4 à 8 % par rapport à 2024, en raison de la hausse des coûts de réparation et des risques climatiques.
Les facteurs qui font varier le prix
- La surface et le type de bien : un studio en centre-ville coûte moins cher à assurer qu’une maison de 150 m²
- La localisation : les zones à risque (inondations, sismicité) font grimper la prime
- Les garanties choisies : protection juridique, perte de loyers, assistance – chaque option a un coût
- La franchise : une franchise plus élevée réduit la prime, mais augmente votre reste à charge en cas de sinistre
- L’historique de sinistres : un bien avec plusieurs sinistres récents peut être plus cher à assurer
La PNO est déductible de vos impôts
Si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel (et non en micro-foncier), la prime d’assurance PNO est intégralement déductible de vos revenus fonciers. Pour un propriétaire imposé à 30 %, une prime de 200 €/an revient en réalité à 140 € après déduction fiscale.
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PNO + GLI : la combinaison gagnante pour le propriétaire bailleur
La PNO et la GLI (assurance loyer impayé) ne font pas doublon – elles couvrent des risques totalement différents et se complètent parfaitement.
La PNO protège votre bien. La GLI protège vos revenus. Un propriétaire qui a les deux est couvert sur tous les fronts : sinistres sur le logement d’un côté, loyers impayés de l’autre.
| PNO | GLI | |
| Protège contre | Sinistres sur le bien, RC propriétaire | Loyers impayés, dégradations locatives |
| Obligatoire | En copropriété | Non |
| Coût moyen | 10 – 30 €/mois | 2 – 4 % du loyer charges comprises |
| Déductible | Oui (régime réel) | Oui (régime réel) |
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Comment choisir son assurance PNO ? Les critères clés
Toutes les offres PNO ne se valent pas. Voici les points à vérifier avant de signer.
Le plafond de responsabilité civile doit être d’au minimum 1 million d’euros. En dessous, vous risquez d’être insuffisamment couvert en cas de sinistre grave (incendie se propageant aux voisins, par exemple).
La franchise est le montant qui reste à votre charge en cas de sinistre. Une franchise de 150 à 300 € est raisonnable. Méfiez-vous des contrats à franchise très élevée qui semblent bon marché.
Les clauses de vacance locative méritent une attention particulière. Certains contrats suspendent les garanties si le bien est inoccupé depuis plus de 30 ou 60 jours. Si vous avez des périodes de vacance fréquentes, vérifiez ce point.
La protection juridique est un vrai plus. Elle couvre les frais d’avocat et de procédure en cas de litige avec votre locataire – y compris pour un loyer impayé que faire situation où vous devrez peut-être engager une procédure.
Le délai de remboursement après sinistre varie de quelques jours à plusieurs semaines selon les assureurs. Demandez-le explicitement avant de souscrire.
Comparez au moins 3 devis. Les écarts de prix pour des garanties équivalentes peuvent dépasser 50 % entre deux assureurs. Prenez le temps de comparer.
Comment souscrire une assurance PNO ?
La souscription est simple et rapide. Voici les étapes dans l’ordre.
- Rassemblez les informations sur le bien : adresse complète, surface habitable, type de bien (appartement, maison, local commercial), étage, présence d’un locataire ou vacance.
- Comparez les offres en ligne : utilisez un comparateur ou contactez plusieurs assureurs directement. Prévoyez 15 à 20 minutes pour obtenir 3 devis comparables.
- Vérifiez les garanties et les exclusions : lisez les conditions générales, en particulier les clauses de vacance, les franchises et les plafonds de RC.
- Souscrivez en ligne ou via un courtier : la souscription en ligne prend moins de 10 minutes. Un courtier peut être utile pour un bien atypique (immeuble de rapport, local commercial, bien classé).
- Conservez l’attestation d’assurance : elle peut être demandée par le syndic de copropriété ou votre banque. Gardez-la accessible.
Documents nécessaires :
- Titre de propriété ou acte de vente
- Surface habitable du bien (en m²)
- Adresse complète du logement
- Informations sur le locataire actuel (présent ou absent)
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Questions fréquentes sur l’assurance PNO
La PNO couvre-t-elle les dégâts causés par le locataire ?
Oui, partiellement. La PNO couvre les dommages au bien qui engagent votre responsabilité de propriétaire. En revanche, les dégradations intentionnelles commises par le locataire relèvent plutôt de la GLI (garantie dégradations locatives) ou du dépôt de garantie. La PNO intervient surtout si le locataire n’est pas assuré.
Que se passe-t-il si mon locataire n’est pas assuré ?
C’est précisément là que la PNO est indispensable. Si votre locataire n’a pas d’assurance habitation et qu’un sinistre se produit (dégât des eaux, incendie), votre PNO peut intervenir en substitution pour couvrir les dommages aux tiers. Sans PNO, vous seriez personnellement exposé.
Puis-je cumuler PNO et GLI ?
Oui, et c’est même fortement recommandé. Les deux contrats sont complémentaires. La PNO couvre les risques liés au bien, la GLI couvre les loyers impayés. Vous pouvez souscrire les deux chez le même assureur ou chez des assureurs différents. Certains assureurs proposent des offres groupées avec une légère réduction. Découvrez aussi notre comparatif meilleure assurance loyer impayé pour trouver la GLI adaptée à votre situation.
L’assurance PNO est-elle déductible des impôts ?
Oui, si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel (formulaire 2044). La prime est déductible pour son montant réel, justificatifs à l’appui. En micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), cette déduction n’est pas possible.
Que couvre la PNO pendant la vacance locative ?
Ça dépend du contrat. Certains assureurs maintiennent la couverture complète pendant la vacance. D’autres la limitent ou la suspendent après 30 ou 60 jours d’inoccupation. Vérifiez cette clause avant de signer – c’est un point souvent négligé mais crucial entre deux locataires.
Quelle différence entre PNO et assurance multirisque immeuble ?
La multirisque immeuble (MRI) est souscrite par le syndicat de copropriété pour les parties communes (hall, escaliers, toiture…). La PNO couvre votre lot privatif et votre responsabilité individuelle. Les deux coexistent et ne se substituent pas l’une à l’autre. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble entier (sans copropriété), l’assurance PNO immeuble peut couvrir l’ensemble du bâtiment.
Vous vous demandez aussi quelle solution choisir entre GLI et Visale ? Notre comparatif GLI vs Visale vous aide à trancher selon votre profil de locataire.
Enfin, si vous avez déjà souscrit une GLI, pensez à vérifier le délai de carence GLI de votre contrat, il conditionne la date à partir de laquelle vous êtes réellement protégé.
