Vous souscrivez une GLI, votre locataire cesse de payer deux mois plus tard: et vous découvrez que vous n’êtes pas couvert. C’est exactement ce que provoque le délai de carence GLI, une clause que beaucoup de bailleurs ignorent jusqu’au premier sinistre. Comprendre la carence, la distinguer de la franchise, et choisir le bon assureur peut vous éviter plusieurs milliers d’euros de pertes.
Ce qu’il faut retenir
- Carence = période probatoire au début du contrat pendant laquelle aucun impayé n’est couvert (0 à 3 mois selon l’assureur).
- Franchise = délai après le sinistre pendant lequel vous n’êtes pas indemnisé (souvent 1 mois de loyer sur les dégradations).
- Locataire entrant (moins de 14 jours) : en général, pas de carence.
- Locataire en place depuis 14 jours à 6 mois : carence de 3 mois + critères de solvabilité.
- Locataire en place depuis plus de 6 mois : pas de carence, pas de critères de solvabilité: seulement 6 mois sans incident de paiement.
- Astuce n°1 : souscrire dès la signature du bail pour éviter toute carence.
- Astuce n°2 : Solly Azar et Luko proposent une garantie immédiate, sans carence.
Carence GLI : c’est quoi exactement ?
La carence GLI est une période probatoire qui démarre à la souscription du contrat. Pendant cette fenêtre, l’assureur ne prend en charge aucun impayé: même si le locataire cesse de payer dès le premier mois.
Les assureurs l’imposent pour une raison simple : se protéger contre la fraude. Sans carence, un bailleur qui sait déjà que son locataire est en difficulté pourrait souscrire une GLI juste avant le premier incident.
Ce qui se passe si un impayé survient pendant la carence :
- Le sinistre n’est pas indemnisé.
- Le contrat est généralement résilié.
- La prime versée est remboursée (puisque la garantie n’a jamais joué).
Autrement dit, vous vous retrouvez sans couverture et sans recours assurantiel: exactement comme si vous n’aviez pas souscrit.
La durée standard du marché est de 3 mois pour un nouveau bail. Certains assureurs descendent à zéro, d’autres montent à 6 mois pour les locataires en place depuis moins de 6 mois.
Franchise GLI : pas la même chose que la carence
La confusion entre carence et franchise est extrêmement fréquente. Ce sont deux mécanismes distincts, qui jouent à des moments différents.
La franchise s’applique après le déclenchement du sinistre. C’est la part qui reste à votre charge même quand la garantie est active.
| Carence | Franchise | |
| Quand ? | Au début du contrat | Après le sinistre |
| Effet | Aucun impayé couvert | Premiers mois/montants non indemnisés |
| Durée typique | 0 à 3 mois | 1 mois de loyer (dégradations) |
| Sur quoi ? | Loyers impayés | Dégradations locatives |
| Remboursement prime | Oui, si sinistre pendant carence | Non |
Sur les loyers impayés, la plupart des contrats GLI n’appliquent pas de franchise : l’indemnisation démarre dès le premier mois d’impayé constaté (après la carence, bien sûr).
Sur les dégradations locatives, en revanche, une franchise d’1 mois de loyer hors charges est quasi systématique sur le marché. Si votre locataire laisse 3 000 € de dégâts et que votre loyer est de 900 €, vous serez indemnisé de 2 100 €, pas de 3 000 €.
Tableau comparatif : délai de carence par assureur en 2026
Voici les conditions réelles des principaux assureurs GLI du marché en 2026 :
| Assureur | Carence: nouveau bail | Carence: locataire en place | Franchise impayés | Franchise dégradations |
| Solly Azar | 0 mois ✅ | 0 mois ✅ | Aucune | Aucune |
| Luko | 0 mois ✅ | 0 mois ✅ | Aucune | 1 mois loyer HC |
| Galian-SMABTP | 0 mois ✅ | 6 mois si bail < 6 mois | Aucune | 1 mois loyer HC |
| MAIF | 0 mois ✅ | 3 mois | Aucune | 1 mois loyer HC |
| Allianz | 3 mois | 3 mois | Aucune | 1 mois loyer HC |
| AXA | 3 mois | 3 mois | Aucune | 1 mois loyer HC |
| Groupama | 3 mois | 3 mois | Aucune | 1 mois loyer HC |
À retenir : Solly Azar est le seul assureur du tableau à proposer une garantie totalement immédiate, sans carence ni franchise, y compris pour les locataires en place. Son plafond atteint 90 000 € d’indemnisation (3 500 €/mois pendant 30 mois maximum), avec un taux d’effort accepté jusqu’à 37 %.
Locataire déjà en place : quelles règles s’appliquent ?
C’est la situation la plus délicate. Vous avez un locataire depuis plusieurs mois: ou plusieurs années: et vous n’avez jamais souscrit de GLI. Voici les trois cas selon la durée d’occupation :
Cas 1: Locataire entrant (moins de 14 jours après l’entrée dans les lieux)
- Pas de carence.
- Les critères de solvabilité habituels s’appliquent (revenus ≥ 2,7 à 3× le loyer CC).
- C’est la situation idéale : souscrivez dès la signature du bail.
Cas 2: Locataire en place depuis 14 jours à 6 mois
- Carence de 3 mois imposée par la quasi-totalité des assureurs.
- Les critères de solvabilité restent exigés.
- Vous pouvez souscrire, mais vous ne serez couvert qu’à partir du 4ᵉ mois.
Cas 3: Locataire en place depuis plus de 6 mois
- Pas de carence.
- Pas de critères de solvabilité (revenus, taux d’effort).
- Seule condition : aucun incident de paiement sur les 6 derniers mois.
- C’est souvent la meilleure fenêtre pour les bailleurs qui ont tardé à s’assurer.
Conseil pratique : si votre locataire est en place depuis 4 mois et que tout se passe bien, attendez les 6 mois révolus avant de souscrire. Vous éviterez la carence de 3 mois et n’aurez pas à fournir de justificatifs de solvabilité.
Comment éviter le délai de carence GLI ?
Il existe trois approches concrètes, selon votre situation.
1. Souscrire avant ou dès l’entrée du locataire
C’est la solution la plus simple. Souscrivez votre GLI le jour de la signature du bail, avant même la remise des clés. La quasi-totalité des assureurs considèrent alors le locataire comme “entrant” et suppriment la carence.
Ne laissez pas passer les 14 premiers jours : passé ce délai, vous basculez dans le cas “locataire en place” avec carence.
2. Choisir un assureur sans carence
Certains assureurs ont fait de l’absence de carence un argument commercial fort :
- Solly Azar : 0 mois, toutes situations confondues.
- Luko : 0 mois sur les nouveaux baux.
- Galian-SMABTP : 0 mois pour les nouveaux baux.
Ces contrats coûtent entre 2,15 % et 4,1 % du loyer mensuel charges comprises: la médiane du marché se situe entre 2,7 % et 3 %. Pour un loyer de 900 €/mois, comptez entre 19 € et 27 €/mois.
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3. Attendre 6 mois si le locataire est déjà en place
Si vous avez un locataire en place depuis moins de 6 mois et que vous ne voulez pas subir 3 mois de carence, patientez jusqu’au 6ᵉ mois. Vous souscrirez alors sans carence et sans avoir à justifier les revenus du locataire.
Assurez-vous simplement de conserver les justificatifs de paiement (quittances, relevés bancaires) pour prouver l’absence d’incident.
Carence et franchise : impact sur votre indemnisation
Un exemple concret vaut mieux qu’un long discours.
Situation : loyer 900 €/mois, locataire entrant, assureur avec 3 mois de carence.
| Mois d’impayé | Couvert ? | Indemnisation |
| Mois 1 | ❌ Non (carence) | 0 € |
| Mois 2 | ❌ Non (carence) | 0 € |
| Mois 3 | ❌ Non (carence) | 0 € |
| Mois 4 | ✅ Oui | 900 € |
| Mois 5 | ✅ Oui | 900 € |
Si l’impayé démarre au mois 2, vous perdez 1 800 € sans aucune indemnisation possible: et le contrat est résilié.
Même situation avec un assureur sans carence (Solly Azar ou Luko) :
- Impayé au mois 2 → couvert dès le premier euro, indemnisation de 900 €/mois.
- Pas de franchise sur les loyers impayés → zéro reste à charge.
Sur les dégradations, la franchise d’1 mois de loyer joue différemment :
- Dégâts constatés à la sortie : 4 500 €.
- Franchise : 900 € (1 mois HC).
- Indemnisation nette : 3 600 €.
Calcul de perte potentielle si vous êtes mal assuré :
Avec une carence de 3 mois sur un loyer de 900 €, vous exposez 2 700 € de loyers non couverts. Sur un loyer de 1 500 €, c’est 4 500 € qui partent sans filet. Choisir un assureur sans carence: même légèrement plus cher: est souvent rentable dès le premier sinistre.
FAQ
Combien de temps dure le délai de carence d’une GLI ?
La durée varie selon l’assureur et la situation du locataire. Pour un nouveau bail, elle est de 0 à 3 mois : Solly Azar et Luko proposent 0 mois, Allianz, AXA et Groupama appliquent 3 mois. Pour un locataire en place depuis moins de 6 mois, comptez 3 à 6 mois de carence selon le contrat.
Peut-on souscrire une GLI sans délai de carence ?
Oui. Solly Azar et Luko proposent des contrats sans carence, y compris pour certaines situations de locataire en place. Galian-SMABTP et MAIF offrent également 0 mois de carence pour les nouveaux baux. La clé est de souscrire dans les 14 premiers jours suivant l’entrée du locataire.
Que se passe-t-il si mon locataire ne paie pas pendant la période de carence ?
L’impayé n’est pas indemnisé. Le contrat est résilié et la prime que vous avez versée vous est remboursée. Vous vous retrouvez sans couverture et devez gérer le sinistre par vos propres moyens (mise en demeure, procédure judiciaire, etc.).
La franchise GLI est-elle déductible des impôts ?
La prime d’assurance GLI est déductible des revenus fonciers dans son intégralité si vous êtes au régime réel. La franchise, en revanche, correspond à une perte non indemnisée : elle n’est pas déductible en tant que telle, mais les loyers impayés non couverts peuvent, sous conditions, être déduits. Consultez un expert-comptable ou l’ANIL pour votre situation précise.
Quelle est la différence entre carence et franchise en assurance loyer impayé ?
La carence est une période au début du contrat pendant laquelle aucun sinistre n’est couvert. La franchise est un délai ou un montant qui reste à votre charge après le sinistre, une fois la garantie activée. En GLI, la franchise concerne principalement les dégradations locatives (1 mois de loyer HC en général), pas les loyers impayés.
