Votre locataire n’a pas payé son loyer ce mois-ci. Puis le suivant. Ce scénario, des centaines de propriétaires le vivent chaque année en France et la panique est souvent la première réaction. Bonne nouvelle : il existe une procédure claire, des recours légaux efficaces, et surtout une solution préventive qui évite tout ça. Ce guide vous explique exactement quoi faire face à un loyer impayé, étape par étape, du premier contact amiable jusqu’à l’expulsion si nécessaire.
En résumé
- Agissez dès le 1er mois : contactez le locataire, puis envoyez une mise en demeure par lettre recommandée AR.
- Si vous avez une GLI, déclarez le sinistre sans attendre – les délais contractuels sont stricts.
- Sans GLI, la procédure judiciaire peut durer de 6 à 18 mois et coûter plusieurs milliers d’euros.
- La meilleure protection reste préventive : souscrire une assurance loyer impayé avant tout problème.
Les premières 48h : réagir vite sans paniquer
Dès que le loyer n’est pas tombé à la date prévue, ne laissez pas passer une semaine sans réagir. Le temps joue contre vous : plus vous attendez, plus la dette s’accumule et plus la procédure sera longue.
Ce qu’il faut faire immédiatement :
- Appelez ou envoyez un SMS au locataire. Parfois c’est un simple oubli ou un problème de virement. Un message cordial suffit dans un premier temps.
- Envoyez un email avec accusé de lecture pour garder une trace écrite.
- Vérifiez si un garant (caution solidaire) est prévu dans le bail. Si oui, vous pouvez le contacter dès ce stade pour l’informer de la situation.
- Vérifiez si le locataire bénéficie de Visale (la garantie gratuite d’Action Logement). Si c’est le cas, Action Logement peut prendre en charge les loyers impayés directement.
Ces premières démarches amiables sont essentielles. Elles montrent votre bonne foi et peuvent débloquer la situation sans aller plus loin. Pour comparer les deux dispositifs de garantie, consultez notre guide GLI vs Visale.
La mise en demeure officielle : lettre recommandée AR
Si le locataire ne répond pas ou ne régularise pas sa situation dans les jours qui suivent, passez à l’étape formelle.
Quand l’envoyer ? Dès la fin du premier mois impayé. N’attendez pas deux ou trois mois – chaque semaine perdue complique la procédure.
Ce que doit contenir la lettre de mise en demeure
- Vos coordonnées complètes et celles du locataire
- L’adresse du logement concerné
- Le montant exact de la dette (loyer + charges, mois par mois)
- Une mise en demeure de payer sous 8 jours
- La mention que, sans règlement, vous vous réservez le droit d’engager une procédure judiciaire
- La date et votre signature
Ce courrier n’est pas encore un acte juridique formel (ce sera le rôle du commandement de payer), mais il constitue une preuve écrite de votre démarche et peut suffire à débloquer la situation.
Que faire si le locataire ne répond pas ?
S’il ignore votre mise en demeure, deux options s’offrent à vous :
- Activer votre GLI si vous en avez une (voir section suivante) – c’est la voie la plus rapide et la moins coûteuse.
- Passer au commandement de payer via un commissaire de justice (ex-huissier) pour enclencher la procédure judiciaire.
Ne restez surtout pas sans réagir. Un locataire qui ne paie pas et à qui on ne dit rien peut légitimement penser que la situation est acceptée.
Activer votre assurance loyer impayé (GLI)
Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé pour propriétaire, c’est maintenant qu’elle entre en jeu. C’est de loin la solution la plus efficace.
Comment déclarer le sinistre :
- Contactez votre assureur dès le premier mois impayé – la plupart des contrats GLI imposent une déclaration dans les 30 à 90 jours suivant le premier impayé.
- Transmettez les justificatifs : bail, état des loyers impayés, courriers envoyés au locataire.
- L’assureur prend en charge les loyers dès validation du dossier et mandate souvent un avocat partenaire pour la procédure.
Ce que couvre une bonne assurance GLI :
- Les loyers impayés (généralement sans franchise, jusqu’à 70 000 € ou plus selon le contrat)
- Les frais de procédure judiciaire (avocat, commissaire de justice)
- Les frais d’expulsion
- Parfois les dégradations locatives (selon les formules)
Pour tout comprendre sur ce produit, consultez notre page dédiée à l’assurance loyer impayé pour propriétaire ou notre guide sur l’assurance GLI.
Vous n’avez pas de GLI ? Voici ce que ça vous coûte
Voici un exemple concret, basé sur des chiffres réels :
| Situation | Montant |
| Loyer mensuel | 800 € |
| 12 mois impayés | 9 600 € perdus |
| Frais de procédure judiciaire | 1 500 à 3 000 € |
| Total de la perte potentielle | 11 000 à 12 600 € |
Comparez avec le coût d’une GLI à 3 % du loyer annuel :
800 € × 12 × 3 % = 288 € par an.
Pour moins de 25 € par mois, vous dormez tranquille. Pour en savoir plus sur les tarifs, consultez notre page prix assurance loyer impayé.
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La procédure judiciaire : commandement de payer et expulsion
Si vous n’avez pas de GLI ou si la situation nécessite une action en justice, voici les 4 étapes de la procédure légale. Comptez 6 à 18 mois en moyenne selon les tribunaux et la coopération du locataire.
Étape 1 – Le commandement de payer (via commissaire de justice)
C’est l’acte officiel qui déclenche la procédure. Un commissaire de justice (ex-huissier) le signifie au locataire.
- Le locataire dispose de 6 semaines pour régler l’intégralité de la dette (depuis la loi du 27 juillet 2023).
- Le commandement doit mentionner le montant exact de la dette, la clause résolutoire du bail, et les conséquences d’un non-paiement.
- Coût : entre 150 et 300 € environ.
Étape 2 – L’assignation en justice (tribunal judiciaire)
Si le locataire ne paie pas dans les 6 semaines, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion.
- L’audience a lieu en général 2 à 6 mois après l’assignation, selon l’encombrement du tribunal.
- Un avocat n’est pas obligatoire mais fortement recommandé.
Étape 3 – Le jugement d’expulsion
Le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Il peut aussi accorder des délais de grâce au locataire (jusqu’à 3 ans dans certains cas).
Étape 4 – L’expulsion effective
Après le jugement, un commandement de quitter les lieux est signifié au locataire, qui dispose de 2 mois pour partir. Si le locataire refuse, le commissaire de justice procède à l’expulsion avec le concours de la force publique.
Pour comprendre combien de loyers impayés s’accumulent avant d’arriver à l’expulsion, lisez notre article sur les loyers impayés avant expulsion.
La trêve hivernale : ce que vous devez savoir
La trêve hivernale 2025-2026 court du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026. Pendant cette période, aucune expulsion physique ne peut être exécutée.
Attention : la procédure judiciaire, elle, peut continuer pendant la trêve. Vous pouvez obtenir un jugement d’expulsion en décembre – il sera simplement exécuté à partir du 1er avril.
Les exceptions à la trêve hivernale :
- Occupation sans droit ni titre (squatteurs)
- Relogement adapté déjà proposé à l’occupant
- Logement dangereux ou insalubre (arrêté préfectoral)
- Violences conjugales (ordonnance de protection)
Les recours alternatifs avant d’aller au tribunal
La voie judiciaire est longue et coûteuse. Avant d’en arriver là, plusieurs alternatives méritent d’être explorées.
La Commission départementale de conciliation (CDC)
Gratuite et accessible, elle permet de trouver un accord amiable entre bailleur et locataire. La saisine est simple (courrier au préfet de département) et l’audience se tient généralement dans les 2 à 3 mois.
La CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions)
Présente dans chaque département, la CCAPEX coordonne les acteurs sociaux, les bailleurs et les services de l’État pour trouver des solutions avant l’expulsion. Elle peut recommander un accompagnement social, un apurement de la dette ou un relogement. Elle est coprésidée par le préfet et le président du conseil départemental.
La médiation locative
Des médiateurs professionnels ou associatifs peuvent faciliter le dialogue entre propriétaire et locataire. C’est rapide (quelques semaines), peu coûteux et souvent efficace quand la relation n’est pas totalement rompue.
L’accord de remboursement échelonné
Si le locataire traverse une difficulté temporaire (perte d’emploi, maladie), un échéancier de remboursement écrit et signé peut permettre d’apurer la dette progressivement. Formalisez toujours cet accord par écrit, avec les montants et les dates.
Peut-on négocier une résiliation amiable du bail ?
Oui, et c’est parfois la solution la plus rapide pour tout le monde.
Conditions : le locataire accepte de quitter le logement à une date convenue, et vous acceptez éventuellement de ne pas poursuivre une partie de la dette.
Avantages : vous récupérez votre logement en quelques semaines, sans procédure judiciaire ni frais d’avocat.
Risques : si le locataire ne respecte pas l’accord, vous devez repartir de zéro avec la procédure judiciaire. Faites toujours rédiger cet accord par un professionnel du droit.
Comment éviter les loyers impayés à l’avenir ?
La meilleure façon de gérer un loyer impayé, c’est de ne jamais en avoir. Deux leviers principaux.
1. Sélectionner rigoureusement le dossier locataire
- Taux d’effort maximum de 33 % : le loyer ne doit pas dépasser un tiers des revenus nets du locataire.
- Contrat de travail stable (CDI de préférence, ou fonctionnaire).
- Justificatifs complets : 3 derniers bulletins de salaire, avis d’imposition, pièce d’identité, justificatif de domicile actuel.
- Vérification des références : n’hésitez pas à contacter l’ancien bailleur.
Un bon dossier réduit fortement le risque – mais ne l’élimine pas. Un CDI peut se terminer, une séparation peut tout changer.
2. Souscrire une GLI avant la mise en location
C’est le filet de sécurité ultime. Pour comparer les offres du marché, consultez notre comparatif assurance loyer impayé.
Deux points à vérifier avant de signer :
- Le délai de carence GLI : certains contrats ne couvrent pas les impayés survenus dans les premiers mois. Lisez notre article sur le délai de carence GLI pour éviter les mauvaises surprises.
- Les critères d’éligibilité : si votre locataire ne remplit pas les conditions (revenus insuffisants, CDD court…), votre dossier peut être refusé. Consultez notre guide sur le dossier GLI refusé pour connaître les alternatives.
Et Visale ? C’est une garantie gratuite proposée par Action Logement pour les locataires éligibles (moins de 30 ans, salariés en mobilité professionnelle, etc.). Elle peut se substituer à la GLI pour certains profils, mais ses conditions d’éligibilité sont plus restrictives.
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FAQ – Loyer impayé : vos questions fréquentes
À partir de quand peut-on parler de loyer impayé ?
Dès le lendemain de la date d’échéance prévue dans le bail. En pratique, on parle de loyer impayé caractérisé à partir d’un mois de retard non régularisé. Ne laissez pas s’écouler plus de 30 jours avant d’agir.
Combien de temps dure une procédure d’expulsion en France ?
Entre 6 et 18 mois en moyenne, selon le tribunal, la coopération du locataire et la période de l’année (la trêve hivernale peut allonger les délais de plusieurs mois). Dans les cas les plus rapides (locataire coopératif, tribunal peu encombré), on peut s’en sortir en 6 mois. Dans les cas complexes, 18 mois n’est pas rare.
Que faire si mon locataire est en situation précaire ?
La loi vous oblige à signaler la situation à la préfecture dès l’assignation en justice. Des dispositifs d’aide existent (FSL, accompagnement social, CCAPEX) pour aider le locataire à apurer sa dette ou trouver un relogement. Cela ne vous empêche pas de poursuivre la procédure – mais une résolution amiable est souvent plus rapide pour tout le monde.
Puis-je cumuler GLI et caution solidaire ?
Non. Depuis la loi Alur de 2014, un bailleur ne peut pas cumuler une assurance GLI et une caution solidaire d’un particulier (sauf pour les étudiants). Vous devez choisir l’un ou l’autre. La GLI est généralement plus protectrice car elle couvre aussi les frais de procédure.
La GLI couvre-t-elle les dégradations locatives ?
Ça dépend du contrat. Les formules de base couvrent uniquement les loyers impayés et les frais de procédure. Les formules complètes incluent souvent une garantie dégradations locatives, plafonnée à un certain montant (souvent l’équivalent de 7 à 10 mois de loyer). Vérifiez les conditions générales de votre contrat.
Mon locataire a quitté le logement sans payer : que faire ?
Constatez d’abord l’état du logement avec un commissaire de justice (état des lieux de sortie contradictoire ou unilatéral). Puis engagez une procédure de recouvrement de la dette : mise en demeure, puis saisine du tribunal judiciaire pour obtenir un titre exécutoire. Si vous avez une GLI, déclarez le sinistre immédiatement – les loyers impayés restent couverts même après le départ du locataire.
