En résumé : le taux d’effort mesure la part des revenus nets du locataire absorbée par le loyer charges comprises. La formule : (loyer CC ÷ revenus nets) × 100. La plupart des assureurs GLI acceptent un dossier sous 33 %, ce qui revient à exiger des revenus égaux à 3 fois le loyer. Mais le seuil varie de 2,85 à 3,5 fois selon les contrats, et tous les revenus ne sont pas retenus dans le calcul.
Vous avez un candidat sérieux, un dossier complet, et vous voulez savoir s’il passera le filtre de l’assureur. La réponse tient dans un seul ratio. Encore faut il le calculer sur les bonnes bases : la moitié des refus que rencontrent les bailleurs viennent d’une erreur de calcul, pas d’un locataire insuffisamment solvable.
Qu’est-ce que le taux d’effort en assurance loyer impayé ?
Le taux d’effort est le pourcentage des revenus nets mensuels du locataire consacré au logement. L’assureur l’utilise pour estimer une probabilité de défaut : plus le loyer pèse lourd dans le budget, plus le risque d’impayé augmente.
Il ne faut pas le confondre avec le reste à vivre, qui mesure ce qu’il reste au locataire une fois le loyer payé. Les banques raisonnent en reste à vivre. Les assureurs GLI raisonnent en taux d’effort, parce que c’est un ratio comparable d’un dossier à l’autre, quel que soit le niveau de revenu.
Un point qui surprend souvent les bailleurs : ce critère n’a rien de légal. Aucun texte n’impose un seuil de solvabilité au locataire. C’est une règle contractuelle, propre à chaque assureur, et c’est précisément pour ça qu’elle varie autant d’un contrat à l’autre.
La formule de calcul, pas à pas
La formule
Taux d’effort = (loyer charges comprises ÷ revenus nets mensuels) × 100
Exemple : un appartement loué 900 € charges comprises, un locataire qui gagne 2 700 € nets par mois. 900 ÷ 2 700 = 0,333, soit 33,3 %. Le dossier passe de justesse chez un assureur qui plafonne à 33 %, et confortablement chez celui qui accepte 35 %.
L’erreur qui fausse un dossier sur trois
Le loyer retenu est le loyer charges comprises, jamais le loyer nu. Reprenons le même bien : 800 € hors charges, 100 € de provisions.
Calculé sur 800 €, le taux d’effort tombe à 29,6 %. Le bailleur conclut que le dossier passe largement. L’assureur, lui, calcule sur 900 € et obtient 33,3 %. Sur un contrat plafonné à 33 %, le dossier est refusé alors que le bailleur pensait avoir une marge de quatre points.
Cet écart de 8 à 12 % explique une bonne partie des refus subis par des candidats qui semblaient conformes.
Tableau des revenus minimums exigés
| Loyer CC | Revenus min. à 2,85× | Revenus min. à 3× (33 %) | Revenus min. à 3,5× (28,5 %) |
| 500 € | 1 425 € | 1 500 € | 1 750 € |
| 700 € | 1 995 € | 2 100 € | 2 450 € |
| 900 € | 2 565 € | 2 700 € | 3 150 € |
| 1 200 € | 3 420 € | 3 600 € | 4 200 € |
| 1 500 € | 4 275 € | 4 500 € | 5 250 € |
| 2 000 € | 5 700 € | 6 000 € | 7 000 € |
L’écart entre la colonne 2,85× et la colonne 3,5× atteint 1 300 € de revenus exigés sur un loyer de 2 000 €. C’est considérable, et c’est la raison pour laquelle un même locataire peut être refusé par un assureur et accepté par un autre le lendemain.
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Quels revenus l’assureur prend-il réellement en compte ?
C’est le point le moins documenté du marché, et celui qui fait basculer le plus de dossiers.
Revenus retenus dans tous les cas
- Salaire net imposable en CDI, hors période d’essai
- Traitement d’un fonctionnaire titulaire
- Pension de retraite
- Revenus fonciers déclarés
- Bénéfices d’un indépendant justifiant de deux à trois ans d’activité
Revenus retenus partiellement, ou pas du tout
- Primes variables et heures supplémentaires : souvent retenues à hauteur d’une moyenne sur douze mois, parfois écartées
- Allocations chômage : rarement acceptées comme revenu principal
- APL et allocations logement : la plupart des contrats les excluent, alors qu’elles sont pourtant versées pour payer le loyer
- Prestations familiales et pensions alimentaires : traitement variable selon les assureurs
- Revenus d’un contrat court : un CDD de moins de huit mois est généralement écarté
Autrement dit, un locataire qui perçoit 2 800 € tous revenus confondus peut n’en voir retenir que 2 300 € par l’assureur. Sur un loyer de 900 €, il passe de 32 % à 39 % de taux d’effort et son dossier tombe.
Couple et colocation
Pour un couple, les revenus des deux conjoints se cumulent et le taux d’effort se calcule sur le total du foyer. Simple.
En colocation, c’est plus rugueux. Certains contrats exigent que chaque colocataire respecte individuellement le ratio de 3 fois le loyer entier, ce qui est presque impossible à satisfaire. D’autres autorisent la mutualisation des revenus, à condition que le bail soit unique et comporte une clause de solidarité. Vérifiez ce point avant de faire visiter à des colocataires.
Et le garant ?
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler une garantie loyers impayés avec un cautionnement solidaire, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Concrètement : si vous souscrivez une GLI, vous ne pouvez pas exiger de garant, et les revenus de ce garant n’entrent donc pas dans le calcul du taux d’effort.
Les seuils appliqués en 2026
| Type d’acteur | Taux d’effort accepté | Ratio de revenus |
| Assureurs traditionnels | 33 % | 3× le loyer CC |
| Courtiers spécialisés | 33 à 35 % | 2,85 à 3× |
| Néo-assureurs et plateformes | jusqu’à 35 %, avec analyse des relevés bancaires | 2,85× |
| Contrats haut de gamme, loyers élevés | 28,5 % | 3,5× |
Les acteurs les plus souples ne se contentent pas du ratio. Ils examinent l’épargne, les charges réelles et l’historique bancaire sur trois mois. Un locataire au ratio limite mais sans découvert peut passer chez eux, là où un assureur traditionnel se contente de refuser.
Mon locataire dépasse le seuil : que faire ?
Calculer le loyer maximum assurable
Inversez la formule. Loyer maximum = revenus nets ÷ 3. Un candidat à 2 400 € nets ouvre droit à un loyer CC de 800 € maximum sur un contrat classique.
Si votre bien est à 850 €, deux options : baisser de 50 €, ou chercher un contrat à 2,85× qui autorisera 842 €. Sur un loyer annuel, cette baisse de 600 € coûte moins cher qu’un mois d’impayé non couvert.
Se tourner vers un contrat à critères élargis
Les acteurs qui analysent les relevés bancaires acceptent des profils que le ratio seul écarterait. Un indépendant en croissance, un salarié récemment promu, un locataire avec de l’épargne.
Envisager le cautionnement public
Si votre candidat a moins de 30 ans ou vient d’être embauché, la caution publique gratuite s’adresse précisément aux profils que la GLI refuse. Nous avons comparé les deux dispositifs dans notre guide GLI ou Visale.
Renoncer, parfois
Un taux d’effort à 42 % n’est pas un détail administratif. C’est un locataire qui consacrera plus de quatre euros sur dix au logement, avant les transports, l’alimentation et les imprévus. Le refus de l’assureur est aussi un signal.
Questions fréquentes
Comment calculer le taux d’effort d’un locataire ?
Divisez le loyer charges comprises par les revenus nets mensuels du foyer, puis multipliez par 100. Pour un loyer de 900 € CC et 2 700 € de revenus nets, le taux d’effort est de 33,3 %. La plupart des assureurs GLI acceptent un dossier sous 33 %.
Quel revenu minimum pour être accepté par une assurance loyer impayé ?
Trois fois le loyer charges comprises dans la majorité des contrats, soit 2 700 € nets pour un loyer de 900 €. Certains assureurs descendent à 2,85 fois, d’autres exigent 3,5 fois sur les loyers élevés.
Le taux d’effort se calcule-t-il sur le loyer hors charges ou charges comprises ?
Toujours charges comprises. Calculer sur le loyer nu sous-estime le taux d’effort de 8 à 12 % et fait croire à tort qu’un dossier est conforme.
Les allocations logement comptent-elles dans les revenus du locataire ?
La plupart des assureurs GLI les excluent du calcul, même si elles sont versées pour couvrir le loyer. Quelques contrats les intègrent partiellement. Vérifiez ce point dans les conditions générales avant de retenir un candidat qui en dépend.
Que faire si le taux d’effort de mon locataire dépasse 33 % ?
Trois pistes : ajuster le loyer à la baisse, chercher un contrat acceptant 2,85 fois le loyer ou analysant les relevés bancaires, ou orienter le candidat vers la caution publique gratuite s’il en remplit les conditions.
Pour aller plus loin
- Conditions d’une assurance loyer impayé : les critères 2026
- Combien coûte une assurance loyer impayé en 2026 ?
- Mon dossier assurance loyer impayé a été refusé : que faire ?
- Souscrire une GLI en cours de bail
