En résumé : Visale est une caution publique gratuite d’Action Logement, mais depuis le 6 janvier 2026 elle ne couvre plus que les 3 premières années du bail (36 mensualités max) et impose des plafonds de loyer. La GLI coûte 2,5 à 5 % du loyer, mais couvre sans limite de durée, indemnise les dégradations jusqu’à 10 000 € et reste déductible des revenus fonciers. Les deux dispositifs ne sont pas cumulables. Règle simple : Visale pour un jeune locataire ou un profil précaire éligible, GLI pour un locataire stable sur du long terme.
Vous hésitez entre la garantie Visale et une assurance loyer impayé classique ? Le choix a changé de nature en 2026.
Depuis le 6 janvier 2026, Action Logement a réformé Visale en profondeur. Le dispositif reste gratuit. Mais sa couverture est désormais limitée aux trois premières années du bail. Un changement majeur qui rebat les cartes face à la GLI.
Voici le comparatif complet pour trancher selon votre situation de bailleur.
GLI et Visale : deux logiques différentes
La GLI : une assurance privée que vous payez
La garantie loyer impayé (GLI) est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire, auprès d’un assureur privé. Vous payez une cotisation de 2,5 à 5 % du loyer annuel charges comprises. En échange, l’assureur indemnise vos loyers impayés, prend en charge les frais de contentieux et, selon les formules, les dégradations locatives.
Pour connaître les prix exacts du marché, consultez notre article sur le coût d’une assurance loyer impayé.
Visale : une caution publique gratuite
Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) est une caution accordée au locataire par Action Logement. Elle ne coûte rien, ni au bailleur ni au locataire. En cas d’impayé, Action Logement vous règle les sommes dues, puis récupère la dette auprès du locataire via un échéancier.
Nuance importante : Visale n’est pas une assurance. C’est une avance remboursable par le locataire. Pour vous, bailleur, le résultat est le même : vos loyers sont sécurisés pendant la période couverte.
Ce qui a changé le 6 janvier 2026
La réforme Visale de janvier 2026 modifie trois points clés :
- Durée limitée à 3 ans : la garantie couvre uniquement les impayés survenant durant les 3 premières années du bail. Avant, elle couvrait toute la durée d’occupation. Au 37e mois, vous n’êtes plus protégé, sauf nouvelle demande du locataire encore éligible.
- Plafonds de loyers revalorisés : nouvelle cartographie en 3 zones, avec un plafond porté jusqu’à 1 940 € charges comprises en Île-de-France.
- Accès élargi : plafond de ressources des salariés de plus de 30 ans relevé à 1 710 € nets/mois (contre 1 500 €), et ouverture facilitée aux travailleurs saisonniers.
Action Logement justifie la limite des 3 ans par ses données : 96 % des baux garantis prennent fin avant 36 mois. Mais pour un bailleur qui vise la stabilité locative longue durée, c’est un vrai recul de protection.
GLI vs Visale : le comparatif complet
| Critère | GLI (assurance privée) | Visale (Action Logement) |
| Coût pour le bailleur | 2,5 à 5 % du loyer annuel CC | Gratuit |
| Durée de couverture | Illimitée ou 24-36 mois selon contrat, sur toute la durée du bail | 3 premières années du bail uniquement (depuis le 06/01/2026) |
| Plafond loyers | 70 000 € à 100 000 € selon contrats | 36 mensualités max (parc privé) |
| Plafond de loyer mensuel | Jusqu’à 3 000 €+ selon assureurs | Jusqu’à 1 940 € CC en Île-de-France, moins ailleurs |
| Dégradations locatives | Jusqu’à 10 000 € selon formule | 2 mois de loyer CC maximum |
| Frais de contentieux | Pris en charge | Pris en charge (pendant les 3 ans) |
| Profils locataires | Critères stricts : revenus ≥ 2,85 à 3 × le loyer, CDI privilégié | Souples : tous les 18-30 ans, salariés modestes, précaires, saisonniers |
| Fiscalité | Cotisations déductibles des revenus fonciers (régime réel) | Aucune dépense à déduire |
| Cumul possible ? | Ni avec Visale, ni avec un garant (sauf étudiant/apprenti) | Ni avec une GLI, ni avec une caution personnelle |
Quand choisir Visale ?
Visale est le bon choix dans trois situations :
- Votre candidat a moins de 31 ans. Tous les 18-30 ans sont éligibles, quel que soit leur statut : étudiant, alternant, salarié, demandeur d’emploi. C’est la solution idéale pour un studio étudiant, en complément de notre guide sur l’assurance loyer impayé pour étudiant.
- Votre candidat est refusé par les assureurs. CDD court, période d’essai, intérim, revenus modestes : les profils recalés en GLI passent souvent chez Visale. C’est l’alternative n°1 que nous détaillons dans dossier refusé par l’assurance loyer impayé : que faire ?
- Vous voulez zéro dépense. Aucune cotisation, aucune franchise. Votre rentabilité locative est intacte.
Limites à connaître : le loyer charges comprises ne doit pas dépasser le plafond de votre zone, ni 50 % des ressources du locataire. Et surtout, la protection s’arrête au bout de 3 ans.
Quand choisir la GLI ?
La GLI s’impose dans les cas suivants :
- Votre locataire est stable et solvable. CDI confirmé, revenus ≥ 3 fois le loyer : il coche les critères des assureurs. Autant sécuriser sans limite de durée.
- Vous visez une location longue durée. Un bail vide de 3 ans reconduit plusieurs fois dépasse vite la fenêtre Visale. Un divorce ou une perte d’emploi peut frapper au 40e mois : seule la GLI vous couvre encore.
- Votre loyer dépasse les plafonds Visale. Au-delà de 1 940 € CC en Île-de-France (moins en région), Visale est inaccessible. Les GLI couvrent des loyers jusqu’à 3 000 € et plus.
- Vous voulez une couverture dégradations solide. 10 000 € en GLI contre 2 mois de loyer chez Visale : l’écart est significatif sur un bien meublé ou rénové.
Sans oublier l’atout fiscal : les cotisations GLI sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers au régime réel. Pour un propriétaire imposé à 30 %, le coût réel baisse d’un tiers. Pour choisir votre contrat, consultez notre comparatif des assurances loyer impayé 2026.
Peut-on cumuler GLI et Visale ?
Non. Les deux dispositifs sont incompatibles sur un même bail. Vous devez choisir l’un ou l’autre.
La règle est la même qu’avec un garant physique : la loi interdit de cumuler une GLI avec une caution, sauf pour les locataires étudiants ou apprentis. Ce cas particulier est détaillé dans notre article assurance loyers impayés ou garant.
En revanche, vous pouvez alterner dans le temps : couvrir un jeune locataire avec Visale pendant 3 ans, puis basculer sur une GLI si le locataire reste en place et devient éligible. La plupart des assureurs acceptent un locataire en place à jour de ses loyers depuis 6 à 12 mois.
Notre verdict : le bon choix selon votre profil
| Votre situation | Solution recommandée |
| Locataire de 18 à 30 ans (étudiant, jeune actif) | Visale |
| Locataire précaire éligible (CDD, période d’essai, saisonnier) | Visale |
| Locataire en CDI stable, revenus ≥ 3 × le loyer | GLI |
| Location longue durée visée (> 3 ans) | GLI |
| Loyer supérieur aux plafonds Visale | GLI |
| Bien meublé ou rénové (risque dégradations) | GLI |
| Rentabilité serrée, aucune dépense possible | Visale |
En clair : Visale sécurise l’entrée dans le bail, la GLI sécurise la durée. Le profil de votre locataire et votre horizon de location font la décision.
FAQ – GLI ou Visale
Quelle est la différence entre la GLI et Visale ?
La GLI est une assurance privée payée par le propriétaire (2,5 à 5 % du loyer) avec une couverture longue durée. Visale est une caution publique gratuite d’Action Logement, limitée depuis janvier 2026 aux 3 premières années du bail et à des plafonds de loyer.
Visale est-elle vraiment gratuite pour le propriétaire ?
Oui, totalement. Ni le bailleur ni le locataire ne paient de cotisation. Action Logement avance les loyers impayés au propriétaire, puis récupère la dette auprès du locataire.
Combien de temps Visale couvre-t-elle les impayés en 2026 ?
Depuis le 6 janvier 2026, Visale couvre jusqu’à 36 mensualités impayées survenant durant les 3 premières années du bail (parc privé). Au-delà, le locataire encore éligible doit déposer une nouvelle demande.
Peut-on cumuler Visale et une assurance loyer impayé ?
Non. Les deux dispositifs sont incompatibles sur un même bail. Vous pouvez en revanche utiliser Visale pendant 3 ans, puis souscrire une GLI si le locataire est toujours en place et à jour de ses loyers.
La GLI est-elle plus protectrice que Visale ?
Sur la durée et les plafonds, oui : couverture sans limite de temps, loyers élevés acceptés, dégradations jusqu’à 10 000 €. Visale reste imbattable sur le coût (zéro euro) et l’acceptation des profils jeunes ou précaires.
Votre locataire est éligible aux deux dispositifs et vous hésitez encore ? Faites chiffrer votre GLI : avec la déduction fiscale, l’écart de coût est souvent plus faible qu’il n’y paraît. Demandez votre devis personnalisé via notre formulaire de contact, réponse sous 24 heures.
