Vous avez investi dans un bien locatif, vous remboursez peut-être un crédit, et un mois sans loyer suffit à déséquilibrer toute votre trésorerie. C’est la réalité de milliers de propriétaires bailleurs chaque année en France.
L’assurance loyer impayé pour propriétaire aussi appelée GLI ou garantie des loyers impayés est la solution concrète pour sécuriser vos revenus locatifs sans subir les aléas de la vie de votre locataire. Ce guide vous explique tout.
Ce qu’il faut retenir
- La GLI (garantie loyer impayé) rembourse les loyers impayés, couvre les dégradations et finance l’assistance juridique en cas de litige.
- Le coût représente entre 2 % et 4 % du loyer annuel charges comprises, et la prime est 100 % déductible de vos revenus fonciers.
- Vous ne pouvez pas cumuler GLI et caution solidaire (sauf locataire étudiant ou apprenti) : il faut choisir.
- Les conditions d’éligibilité portent sur le locataire : revenus 3 fois supérieurs au loyer, situation professionnelle stable, dossier complet.
- En cas d’impayé, déclarez le sinistre à votre assureur après une relance écrite et une mise en demeure, l’assurance prend ensuite le relais.
Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé pour propriétaire ?
Définition et fonctionnement de la GLI
La garantie loyer impayé (GLI) est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire bailleur auprès d’un assureur privé.
Son principe est simple : si votre locataire cesse de payer, l’assurance se substitue à lui et vous verse le loyer. Vous continuez à percevoir vos revenus locatifs, même pendant une procédure d’expulsion qui peut durer plusieurs mois.
Ce n’est pas une obligation légale, mais une protection fortement recommandée. Particuliers bailleurs, SCI et agences de gestion locative peuvent tous y souscrire.
Ce que couvre concrètement la garantie
La plupart des contrats GLI couvrent :
- Les loyers impayés : le montant du loyer et des charges, jusqu’à un plafond mensuel (souvent 2 000 à 3 500 €/mois selon les contrats)
- Les dégradations locatives : les réparations dépassant le montant du dépôt de garantie
- Les frais de contentieux : honoraires d’avocat, frais de commissaire de justice, frais de procédure
- La protection juridique : accompagnement tout au long de la procédure judiciaire
- Le départ prématuré ou le décès du locataire : selon les options souscrites
Certains contrats premium couvrent aussi la vacance locative ou les squats (jusqu’à 25 000 € de loyers remboursés sur 12 mois dans certaines formules).
Ce qui n’est pas couvert (exclusions fréquentes)
Avant de signer, vérifiez ces exclusions classiques :
- Impayés antérieurs à la souscription : vous ne pouvez pas assurer un locataire qui ne paie déjà plus
- Logement non conforme : résidence secondaire, locaux commerciaux, logements saisonniers
- Dossier locataire non validé : si votre locataire ne respectait pas les critères à l’entrée, l’assureur peut refuser l’indemnisation
- Délai de carence : certains contrats prévoient une période de non-couverture après la souscription (souvent 3 mois)
- Franchise : un mois de loyer peut rester à votre charge selon les contrats
Conseil pratique : lisez attentivement les conditions générales, notamment les plafonds d’indemnisation et la durée maximale de prise en charge.
Pourquoi souscrire une GLI en tant que propriétaire ?
Les risques réels des loyers impayés en France (données officielles)
Les chiffres 2025 sont clairs : le risque d’impayé est bien réel et en progression dans de nombreuses régions.
En Île-de-France, le taux d’impayés de plus d’un mois s’établit à 3,43 % en janvier 2025, en légère baisse par rapport à 2024. Mais en province, la situation se dégrade : le taux dépasse les 4 % en zones rurales et périurbaines, contre seulement 1,25 % avant la crise Covid.
Autre signal inquiétant : les relances à J+5 pour retard de paiement frôlent les 20 % en 2024, contre 6,12 % en mars 2020. Beaucoup de locataires paient, mais de plus en plus tard.
Et les faux dossiers explosent : 10 % des dossiers déposés sont falsifiés en 2025, contre 6 % un an auparavant, soit une hausse de 40 %.
Sans GLI, une procédure d’expulsion peut durer plusieurs mois à plus d’un an, pendant lesquels vous ne percevez aucun loyer mais continuez à payer vos charges.
Les avantages fiscaux pour le propriétaire bailleur
C’est un point souvent méconnu : les primes GLI sont 100 % déductibles de vos revenus fonciers si vous êtes au régime réel d’imposition.
Concrètement, si vous payez 400 € de prime annuelle et que vous êtes imposé à 30 % (TMI), votre coût réel descend à environ 280 €. L’assurance vous coûte moins cher qu’il n’y paraît.
Les frais annexes sont aussi déductibles : frais de dossier, frais de vérification du dossier locataire facturés par l’assureur ou le courtier.
Attention : au régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %), vous ne pouvez pas déduire les charges séparément. La déduction GLI n’est possible qu’au régime réel.
GLI vs caution solidaire : que choisir ?
La règle de base : depuis la loi Boutin de 2009 (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), un propriétaire bailleur ne peut pas cumuler GLI et caution solidaire. Il faut choisir. La seule exception : les locataires étudiants ou apprentis.
Voici la comparaison essentielle :
| Critère | GLI | Caution solidaire |
| Coût | 2 % à 4 % du loyer annuel | Gratuit |
| Fiabilité | Assureur solvable garanti | Dépend du garant |
| Couverture | Loyers + dégradations + frais juridiques | Loyers uniquement |
| Procédure | Assureur gère le recouvrement | Vous devez poursuivre le garant |
| Profils acceptés | Locataires solvables selon critères assureur | Plus souple |
Notre analyse : la GLI offre une protection structurée et prévisible. Un garant peut refuser de payer ou ne plus être solvable au moment où vous en avez besoin. Avec la GLI, vous êtes indemnisé quoi qu’il arrive, à condition d’avoir respecté les conditions du contrat.
Comment fonctionne l’assurance loyer impayé pour propriétaire ?
Les conditions d’éligibilité du locataire
L’assureur évalue le risque avant la souscription, pas au moment du sinistre. C’est un point crucial : si votre locataire ne respectait pas les critères à l’entrée, vous ne serez pas indemnisé.
Les critères standards en 2026 :
- Revenus : nets mensuels au moins 2,85 à 3 fois supérieurs au loyer charges comprises (taux d’effort ≤ 33-35 %)
- Situation professionnelle stable : CDI hors période d’essai (profil idéal), fonctionnaire, retraité, CDD de plus de 8 mois, indépendant avec 2 ans d’activité, étudiant avec garant solvable
- Dossier complet et authentique : 3 derniers bulletins de salaire, dernier avis d’imposition, contrat de travail, attestation employeur datant de moins de 30 jours
- Logement en résidence principale du locataire
Bon à savoir : si votre locataire est en place depuis plus de 6 mois sans aucun impayé, certains assureurs acceptent la souscription en cours de bail sans réévaluer la solvabilité.
Le processus de souscription étape par étape
- Collectez le dossier locataire avant la signature du bail (ou dans les 15 jours suivant l’entrée dans les lieux)
- Soumettez le dossier à l’assureur pour validation de l’éligibilité, réponse souvent sous 24 à 48 heures
- Signez le contrat GLI une fois le dossier validé
- Conservez tous les justificatifs : ils seront nécessaires en cas de sinistre
Idéalement, souscrivez avant la remise des clés. Au plus tard dans les 15 jours suivant l’entrée du locataire.
Délais de remboursement : à quoi s’attendre ?
Les délais varient selon les contrats et les assureurs. En règle générale :
- Déclaration du sinistre : après une relance écrite et une mise en demeure restées sans effet
- Premiers versements : dans un délai de 90 jours pour les 3 premiers loyers impayés
- Versements suivants : trimestriels dans la plupart des contrats
Certains assureurs proposent des contrats sans franchise ni délai de carence, avec une prise en charge dès le 1er mois d’impayé. Comparez bien ce point avant de souscrire.
Que faire en cas de loyer impayé ?
Les démarches à suivre immédiatement
Dès le premier défaut de paiement, agissez sans attendre. Voici la chronologie à respecter :
Étape 1 – Relance amiable (J+1 à J+15)
Contactez votre locataire par téléphone ou email pour comprendre la situation. Envoyez ensuite une lettre de relance simple (ou recommandée) en lui rappelant son obligation de payer.
Étape 2 – Mise en demeure (J+15 à J+30)
Si aucune régularisation, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez une copie.
Étape 3 – Déclaration à l’assureur
Déclarez le sinistre à votre assureur avec les pièces justificatives : relance, mise en demeure, bail, état des loyers.
Étape 4 – Commandement de payer (si nécessaire)
Si l’impayé persiste, un commissaire de justice (ancien huissier) délivre un commandement de payer. Le locataire dispose alors de 6 semaines pour régulariser (pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023).
Important : si votre locataire perçoit des APL, vous devez signaler l’impayé à la CAF dans les 2 mois suivant le premier incident. Le non-signalement peut entraîner une amende.
Le rôle de l’assurance dans la procédure
Une fois le sinistre déclaré et validé, votre assureur prend le relais :
- Il verse les loyers manquants selon le calendrier prévu au contrat
- Il coordonne les démarches juridiques avec les professionnels du droit
- Il finance les frais de procédure (commissaire de justice, avocat, tribunal)
- Il récupère les sommes dues auprès du locataire défaillant
Vous n’avez plus à gérer le stress des relances ni les démarches judiciaires. C’est l’assureur qui porte le dossier.
L’assistance juridique incluse : un atout majeur
La protection juridique incluse dans la plupart des GLI est souvent sous-estimée. Elle couvre :
- Les honoraires d’avocat pour les procédures d’expulsion
- Les frais de commissaire de justice (commandement de payer, signification de jugement)
- Les frais de procédure devant le tribunal judiciaire
- Le recouvrement des créances après le départ du locataire
Sans GLI, une procédure complète peut coûter entre 2 000 et 5 000 € en frais juridiques, sans garantie de récupérer les sommes dues.
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- Validation du dossier locataire incluse dans la souscription
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FAQ – Assurance loyer impayé propriétaire
Peut-on souscrire une GLI après qu’un impayé a déjà eu lieu ?
Non. La GLI ne couvre que les impayés survenant après la souscription du contrat. Si votre locataire est déjà en défaut de paiement au moment où vous souscrivez, ce sinistre ne sera pas pris en charge. En revanche, si votre locataire paie depuis plus de 6 mois sans incident, certains assureurs acceptent la souscription en cours de bail.
La GLI est-elle obligatoire pour louer un bien ?
Non, la garantie loyer impayé n’est pas obligatoire. C’est une assurance facultative que le propriétaire choisit librement. Aucune loi ne l’impose. En revanche, elle est fortement recommandée dès lors que les revenus locatifs servent à rembourser un crédit ou représentent une part significative de vos revenus.
Peut-on cumuler GLI et caution solidaire ?
Non, sauf exception. Depuis la loi Boutin (2009), un propriétaire bailleur ne peut pas exiger simultanément une GLI et une caution solidaire. La seule exception légale concerne les locataires étudiants ou apprentis. En cas de cumul illégal, le cautionnement est frappé de nullité automatique et votre assureur peut refuser l’indemnisation.
Que se passe-t-il si le locataire part sans payer les derniers loyers ?
La GLI couvre également ce scénario. Si votre locataire quitte le logement en laissant des loyers impayés, l’assureur prend en charge les sommes dues dans la limite des plafonds du contrat. Le commissaire de justice peut ensuite procéder au recouvrement des créances à l’amiable ou par voie judiciaire (saisie des rémunérations, des comptes bancaires, des biens meubles).
La GLI couvre-t-elle les dégradations si le locataire a tout abîmé ?
Oui, dans la plupart des contrats GLI. La garantie dégradations locatives intervient pour les réparations dépassant le montant du dépôt de garantie. Les dégradations doivent être constatées à l’état des lieux de sortie. Certains contrats plafonnent cette garantie (souvent entre 5 000 et 10 000 €) : vérifiez ce point lors de la souscription.
Peut-on souscrire une GLI si son locataire est en CDD ?
Oui, sous conditions. Un locataire en CDD peut être éligible si la durée restante de son contrat est supérieure à 8 mois au moment de la signature du bail, et si ses revenus respectent le taux d’effort exigé par l’assureur. Les critères varient d’un assureur à l’autre : certains sont plus souples que d’autres sur les profils atypiques (CDD, indépendants, fonctionnaires en CDD).
Louer sans protection, c’est prendre un risque financier réel. Les impayés touchent aujourd’hui plus de 3 % des biens locatifs en France, et une procédure d’expulsion peut immobiliser votre bien pendant plus d’un an.
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