Un loyer impayé peut arriver à n’importe quel propriétaire, même avec un locataire soigneusement sélectionné. La perte de revenus est immédiate, le stress aussi et chaque semaine d’inaction aggrave la situation.
La bonne nouvelle : il existe une procédure claire, balisée par la loi, qui vous permet de défendre vos droits à chaque étape. Ce guide vous explique exactement quoi faire, dans quel ordre, avec les délais légaux à respecter en 2026.
Ce qu’il faut retenir
- Agissez dès le 1er impayé : relance amiable dans les 5 à 10 jours, puis mise en demeure par lettre recommandée.
- Le commandement de payer (acte d’huissier) est l’étape obligatoire avant toute procédure judiciaire – le locataire dispose de 6 semaines pour régulariser.
- La procédure complète (jusqu’à l’expulsion) peut durer de 12 à 24 mois dans les cas complexes : anticipez.
- Avec une GLI, l’assurance prend en charge les loyers dès la mise en demeure et pilote souvent la procédure à votre place.
Étape 1 – Réagir dès le premier impayé : la relance amiable
Ne pas attendre, c’est la règle numéro un. Un locataire qui ne paie pas son loyer peut traverser une difficulté passagère – perte d’emploi, problème bancaire, oubli. Un contact rapide règle souvent le problème sans procédure.
Dès le 5e ou 10e jour suivant la date d’échéance impayée :
- Appelez ou envoyez un SMS pour signaler l’impayé et demander une explication.
- Envoyez un email ou un courrier simple récapitulant le montant dû et la date limite de régularisation.
- Proposez un échéancier si le locataire invoque une difficulté temporaire – un accord écrit et signé vaut mieux qu’une promesse orale.
Cette étape amiable est aussi stratégique : pour toute dette inférieure ou égale à 5 000 €, une tentative de conciliation est obligatoire avant de saisir le juge (article 750-1 du Code de procédure civile).
Si le locataire ne répond pas ou ne régularise pas sous 8 à 10 jours, passez à l’étape suivante.
Étape 2 – Envoyer une mise en demeure par lettre recommandée
La mise en demeure locataire est le premier acte formel de la procédure. Elle constitue une preuve écrite que vous avez réclamé le paiement et fixé un délai.
Ce qu’est une mise en demeure
C’est une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) qui met officiellement le locataire en demeure de régler sa dette. Elle n’est pas obligatoire légalement avant le commandement de payer, mais elle est fortement recommandée : elle trace la chronologie des faits et peut peser devant le juge.
Ce qu’elle doit contenir
- Le montant exact des loyers et charges impayés, mois par mois
- La date limite de régularisation (en général 8 jours à compter de la réception)
- La mention explicite des suites légales en cas de non-paiement (commandement de payer, résiliation du bail, expulsion)
- Vos coordonnées et celles du logement concerné
Comment l’envoyer
Envoyez-la en LRAR depuis La Poste ou via un service en ligne (LRE, lettre recommandée électronique). Conservez l’accusé de réception : c’est votre preuve.
Si vous avez un garant ou une caution, informez-le en parallèle. Il est solidairement tenu au paiement dès le premier impayé.
Pour aller plus loin sur les recours disponibles à ce stade, consultez notre guide dédié sur comment réclamer un loyer impayé.
Étape 3 – Le commandement de payer via huissier (commissaire de justice)
C’est l’étape charnière. Sans commandement de payer, aucune procédure judiciaire d’expulsion n’est possible pour un bail avec clause résolutoire et depuis le 29 juillet 2023, tous les nouveaux baux en contiennent une obligatoirement.
Quand faire appel à un huissier pour loyer impayé
Dès que la mise en demeure est restée sans effet – ou directement après la relance amiable si vous voulez aller vite. Il n’y a pas de délai légal minimum entre la mise en demeure et le commandement de payer.
Ce qu’est le commandement de payer
C’est un acte officiel signifié par un commissaire de justice (l’ancien huissier de justice, depuis la réforme de 2022). Il doit obligatoirement mentionner :
- Le montant exact de la dette (loyers + charges + accessoires)
- Le délai accordé au locataire pour régulariser : 6 semaines
- L’information que le locataire peut demander des délais au juge
- L’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
Le commissaire de justice doit également signifier le commandement à la caution du locataire, si elle existe.
Coût approximatif
Comptez entre 150 et 300 € pour la signification du commandement de payer, selon le commissaire de justice et la complexité du dossier. Ces frais peuvent être mis à la charge du locataire si le juge vous donne raison.
Ce qui se passe après
Le locataire a 6 semaines pour régler l’intégralité de sa dette ou conclure un accord avec vous. Passé ce délai sans régularisation, vous pouvez saisir le tribunal.
| Étape | Délai | Action |
| Relance amiable | J+5 à J+10 | Appel, SMS, email, courrier simple |
| Mise en demeure LRAR | J+10 à J+15 | Lettre recommandée avec délai de 8 jours |
| Commandement de payer | Après échec de la mise en demeure | Commissaire de justice – délai de 6 semaines |
| Saisine du tribunal | Après les 6 semaines sans régularisation | Assignation devant le juge des contentieux |
| Jugement | 3 à 6 mois après assignation | Résiliation du bail et/ou délais de paiement |
| Expulsion | 2 mois après commandement de quitter les lieux | Commissaire de justice + concours de la force publique |
Étape 4 – Saisir le tribunal judiciaire
Si le locataire n’a pas régularisé dans les 6 semaines suivant le commandement de payer, vous pouvez assigner en justice.
Quelle procédure choisir
Vous saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. Deux voies sont possibles :
- Le référé : procédure d’urgence, plus rapide, adaptée quand les faits ne sont pas contestés.
- Le fond : procédure ordinaire, plus longue, pour les dossiers complexes ou contestés.
Dans la grande majorité des cas de non-paiement de loyer, le référé suffit.
Comment assigner
Vous chargez un commissaire de justice d’assigner le locataire. L’audience doit avoir lieu au moins 6 semaines après la réception de l’assignation par le locataire.
Ce que le juge peut ordonner
- La résiliation du bail et l’expulsion du locataire
- Le paiement de la dette locative, avec condamnation aux frais de justice
- Un échéancier de remboursement (jusqu’à 3 ans) si le locataire reprend le paiement du loyer courant avant l’audience
- Des délais de grâce supplémentaires selon la situation du locataire
Délais à prévoir
Comptez 3 à 6 mois entre l’assignation et le jugement, selon l’engorgement du tribunal. Dans les grandes villes, ce délai peut être plus long.
Étape 5 – L’expulsion du locataire
L’expulsion est l’ultime recours. Elle ne peut intervenir qu’après un jugement définitif et la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par le commissaire de justice.
Les conditions pour obtenir l’expulsion
- Le juge a prononcé la résiliation du bail
- Le commissaire de justice a signifié la décision au locataire
- Un commandement de quitter les lieux a été délivré – le locataire dispose alors en général de 2 mois pour partir
Le rôle du commissaire de justice dans l’expulsion
Seul le commissaire de justice peut procéder à l’expulsion. Changer les serrures vous-même est illégal : vous risquez jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende pour violation de domicile.
Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice peut demander le concours de la force publique (police ou gendarmerie) au préfet.
La trêve hivernale : attention aux dates
Aucune expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 31 mars inclus, sauf si le locataire dispose d’une solution de relogement adaptée. La trêve hivernale 2025-2026 s’est achevée le 31 mars 2026. La prochaine débutera le 1er novembre 2026.
Attention : la trêve suspend l’exécution de l’expulsion, pas la procédure elle-même. Vous pouvez continuer à engager ou poursuivre les démarches judiciaires pendant cette période.
Délais totaux à anticiper
Dans les cas simples, comptez 12 à 18 mois entre le premier impayé et l’expulsion effective. Dans les cas complexes (contestations, trêve hivernale, délais de grâce accordés par le juge), la procédure peut dépasser 24 mois.
Pour tout ce qui concerne la gestion des impayés avant d’en arriver à l’expulsion, notre guide loyers impayés avant expulsion détaille les options intermédiaires.
Et si vous avez une GLI ? Ce que change l’assurance loyer impayé
Avec une garantie loyer impayé (GLI), la situation est radicalement différente. Vous n’êtes pas seul face à la procédure.
Ce que la GLI prend en charge
- Le remboursement des loyers impayés dès la mise en demeure, selon les conditions du contrat – certaines GLI couvrent jusqu’à 36 mois d’impayés
- Les frais de procédure : honoraires d’avocat, frais d’huissier, frais de justice
- Les dégradations locatives au départ du locataire, dans la plupart des contrats
Ce que l’assureur fait à votre place
La plupart des assureurs GLI mandatent directement un avocat pour gérer la procédure judiciaire. Vous n’avez pas à chercher un professionnel, ni à avancer les frais. L’assureur pilote, vous êtes informé.
Dès quand déclarer l’impayé ?
Ne tardez pas : la majorité des contrats imposent une déclaration dans les 30 jours suivant le premier impayé. Passé ce délai, certaines garanties peuvent être réduites ou perdues.
Pour comprendre qui peut souscrire une GLI et dans quelles conditions, consultez notre page garantie loyer impayé : qui est concerné en 2026 ?
Vous hésitez entre la GLI et la garantie Visale ? Notre comparatif GLI vs Visale vous aide à choisir selon votre profil de bailleur.
Comment éviter les impayés à l’avenir ?
La meilleure procédure contre les impayés, c’est celle qu’on n’a jamais à déclencher. Quelques réflexes simples permettent de réduire significativement le risque.
Sélectionner rigoureusement le locataire
- Vérifiez les revenus : le loyer ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets du locataire (ou du foyer).
- Exigez un CDI ou des revenus stables – ou un garant solide avec des revenus suffisants.
- Demandez les 3 derniers bulletins de salaire, les 3 derniers relevés bancaires et le dernier avis d’imposition. Un dossier incomplet est un signal d’alerte.
Souscrire une GLI avant la prochaine location
C’est la solution la plus efficace pour un propriétaire bailleur. La GLI couvre les impayés, les frais de procédure et souvent les dégradations pour une prime annuelle généralement comprise entre 2 % et 4 % du loyer charges comprises.
Notre comparatif assurance loyer impayé 2026 analyse les meilleures GLI du marché, contrat par contrat.
Vous êtes déjà en situation d’impayé et vous souhaitez vous protéger pour la prochaine location ? Consultez notre sélection de la meilleure assurance loyer impayé en 2026 et obtenez votre devis en 2 minutes.
FAQ – Loyer impayé : vos questions, nos réponses
Que faire si mon locataire ne paie pas son loyer depuis 1 mois ?
Agissez immédiatement. Commencez par une relance amiable (appel, SMS, email), puis envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception si vous n’obtenez pas de réponse sous 8 à 10 jours. Si votre locataire ne paie pas et ne répond pas, mandatez un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer. Plus vous agissez tôt, plus vous limitez l’accumulation de la dette.
Combien de temps dure une procédure de loyer impayé ?
La durée varie selon les étapes franchies. Dans les cas favorables (locataire coopératif, tribunal peu engorgé), comptez 6 à 12 mois. Dans les cas courants, la procédure dure 12 à 18 mois. Avec des contestations, une trêve hivernale ou des délais de grâce accordés par le juge, elle peut dépasser 24 mois.
Puis-je changer les serrures si mon locataire ne paie pas ?
Non, c’est formellement interdit. Changer les serrures sans décision de justice constitue une violation de domicile, passible de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende. Seul un commissaire de justice, muni d’un titre exécutoire, peut procéder à l’expulsion.
Que se passe-t-il si mon locataire ne répond pas à la mise en demeure ?
Si la mise en demeure reste sans réponse, vous passez à l’étape suivante : le commandement de payer via un commissaire de justice. C’est un acte officiel qui déclenche un délai légal de 6 semaines pour le locataire. Sans régularisation à l’issue de ce délai, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.
La trêve hivernale s’applique-t-elle si le locataire ne paie pas ?
Oui. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars inclus) suspend l’exécution matérielle de l’expulsion, quelle qu’en soit la cause – y compris le non-paiement du loyer. En revanche, vous pouvez continuer à engager ou poursuivre la procédure judiciaire pendant cette période. L’expulsion ne peut simplement pas être réalisée physiquement.
Quel est le coût d’une procédure judiciaire pour loyer impayé ?
Les coûts s’accumulent à chaque étape : commandement de payer (150 à 300 €), assignation en justice (200 à 400 €), honoraires d’avocat si vous en prenez un (variable), frais d’expulsion. Au total, une procédure complète peut coûter entre 1 500 et 4 000 €, voire plus. Avec une GLI, ces frais sont pris en charge par l’assureur.
Puis-je récupérer les loyers impayés après l’expulsion ?
En théorie, oui : le juge condamne le locataire à rembourser sa dette. En pratique, si le locataire est insolvable, le recouvrement peut être long ou partiel. Vous pouvez faire appel à un commissaire de justice pour une saisie sur salaire ou sur compte bancaire. Avec une GLI, les loyers impayés sont remboursés par l’assureur indépendamment de la solvabilité du locataire.
Sources officielles
- Service-Public.fr – Loyers impayés et expulsion du locataire : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31272
- ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) : https://www.anil.org/
- Légifrance – Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310
