Vous venez de constater un loyer impayé sur votre compte ? Cette situation touche des milliers de propriétaires chaque année en France. Bonne nouvelle : des solutions existent.
En cas de loyer impayé, vous devez contacter dans l’ordre votre locataire, la caution, votre assurance loyer impayé (GLI ou Visale), puis un commissaire de justice si nécessaire. Voici le guide complet pour agir vite et bien.
Phase 1 : Les contacts pour une résolution amiable
Avant toute procédure judiciaire, la loi vous encourage à privilégier le dialogue. Cette phase amiable représente souvent la solution la plus rapide et la moins coûteuse. Dans la majorité des cas, un simple échange suffit à débloquer la situation. Voici les trois interlocuteurs à contacter en priorité.
Contacter votre locataire en premier
Dès le premier jour de retard, vous devez joindre votre locataire. Un simple oubli bancaire ou un problème temporaire de trésorerie explique parfois l’incident.
Les étapes à suivre :
- Passez un appel téléphonique pour comprendre la situation
- Envoyez un SMS ou un e-mail de rappel courtois
- Adressez une lettre de relance simple si aucune réponse sous 48 heures
Si le locataire traverse des difficultés financières, proposez un plan d’apurement. Ce document écrit étale le paiement de la dette sur plusieurs mois. Il montre votre bonne foi en cas de procédure ultérieure.
Informer la caution solidaire
La caution solidaire (ou garant) doit être prévenue dès le premier impayé. Cette obligation figure dans la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Points essentiels à retenir :
- Vous pouvez contacter la caution dès le premier euro impayé
- Envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception
- Le garant dispose alors de 15 jours pour régler la somme due
Attention : si vous tardez à informer la caution, celle-ci pourrait contester sa responsabilité devant un tribunal. Agissez donc rapidement.
Alerter la CAF ou Action Logement
Si votre locataire perçoit des aides au logement (APL ou AL), vous avez intérêt à contacter la CAF. Cette démarche permet parfois de maintenir le versement des aides directement sur votre compte.
Procédure avec la CAF :
- Signalez l’impayé via votre espace bailleur sur caf.fr
- La CAF peut proposer une médiation avec le locataire
- Les aides peuvent être suspendues si le locataire ne coopère pas
Action Logement intervient également pour les locataires salariés du secteur privé. Cet organisme propose des aides d’urgence pour éviter les expulsions.
Phase 2 : Les organismes d’aide et de conseil
Quand le dialogue avec le locataire échoue, des structures spécialisées peuvent vous accompagner gratuitement. Ces organismes de médiation offrent un regard neutre sur votre situation. Ils connaissent parfaitement les droits et obligations de chaque partie.
L’ADIL : votre conseiller juridique gratuit
L’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) propose des consultations juridiques entièrement gratuites. Ces agences sont présentes dans chaque département français.
Ce que l’ADIL peut faire pour vous :
- Analyser votre bail et vos droits
- Vous expliquer les procédures à suivre
- Rédiger des modèles de lettres de mise en demeure
- Vous orienter vers les bons interlocuteurs
Pour trouver l’ADIL la plus proche, consultez le site officiel anil.org. Les consultations se font sur rendez-vous, par téléphone ou en présentiel.
Le conciliateur de justice : une médiation officielle
Avant de saisir le tribunal, vous pouvez solliciter un conciliateur de justice. Ce bénévole assermenté tente de trouver un accord entre vous et votre locataire.
Avantages de cette démarche :
- Service totalement gratuit
- Procédure plus rapide qu’un tribunal
- L’accord obtenu à valeur juridique
- Démontre votre volonté de dialogue
Le conciliateur est généralement reçu à la mairie ou au tribunal judiciaire. Comptez deux à quatre semaines pour obtenir un rendez-vous selon les départements.
SOS Loyers Impayés : le numéro vert national
Le gouvernement a mis en place une ligne téléphonique dédiée aux propriétaires confrontés aux impayés. Le numéro 0805 160 075 est gratuit et accessible du lundi au vendredi.
Ce service vous permet de :
- Obtenir des réponses immédiates à vos questions
- Être orienté vers les structures adaptées
- Comprendre vos droits et les délais légaux
Ce numéro vert constitue souvent le premier réflexe des bailleurs qui ne savent pas vers qui se tourner.
Phase 3 : Qui contacter pour faire jouer les assurances ?
Si vous avez souscrit une assurance loyer impayé, le moment est venu de l’activer. Cette garantie représente votre meilleure protection financière contre les défauts de paiement. Les délais de déclaration sont stricts : respectez-les scrupuleusement.
Déclarer un sinistre à votre assurance GLI
La Garantie Loyers Impayés (GLI) couvre généralement les loyers non perçus, les dégradations locatives et parfois les frais de procédure. Chaque contrat fixe ses propres conditions.
Étapes pour activer votre GLI :
- Vérifiez les délais de déclaration dans votre contrat (souvent 15 jours après la mise en demeure)
- Rassemblez les pièces justificatives : bail, avis d’échéance, lettres de relance
- Déclarez le sinistre via l’espace client ou par courrier recommandé
- Conservez une copie de tous vos échanges
La plupart des assureurs exigent l’envoi préalable d’une mise en demeure au locataire. Sans ce document, votre dossier risque d’être refusé
Activer la garantie Visale
La Garantie Visale fonctionne différemment d’une GLI classique. Ce dispositif gratuit d’Action Logement se gère entièrement en ligne.
Procédure de déclaration Visale :
- Connectez-vous à votre espace bailleur sur visale.fr
- Signalez l’impayé dans les 30 jours suivant la date d’échéance
- Téléchargez les justificatifs demandés
- Action Logement vous rembourse sous deux à trois semaines
Visale prend en charge jusqu’à 36 mois de loyers impayés, charges comprises. L’organisme se retourne ensuite contre le locataire pour récupérer les sommes versées.
Comparer GLI et Visale : quelle protection choisir ?
Ces deux garanties protègent contre les mêmes risques, mais fonctionnent différemment. Voici les principales distinctions pour vous aider à y voir plus clair.
| Critère | Assurance GLI | Garantie Visale |
| Coût pour le bailleur | 2 à 4 % du loyer annuel | Gratuit |
| Durée de prise en charge | Variable selon contrat | 36 mois maximum |
| Public éligible | Tous locataires | Jeunes, salariés précaires |
| Gestion | Assureur privé | Action Logement |
| Frais de procédure | Souvent inclus | Non inclus |
Si vous hésitez entre ces solutions, notre article sur comment souscrire son assurance loyer impayé vous apporte des réponses détaillées.
Phase 4 : La procédure contentieuse
Quand toutes les tentatives amiables ont échoué, le recours judiciaire devient inévitable. Cette phase implique des professionnels du droit et des délais légaux précis. La clause résolutoire inscrite dans votre bail joue alors un rôle central.
Le Commissaire de Justice : acteur clé de la procédure
Le Commissaire de Justice (anciennement appelé huissier de justice) intervient pour officialiser vos démarches. Son rôle est indispensable pour lancer une procédure d’expulsion.
Ses missions principales :
- Délivrer un commandement de payer au locataire
- Faire constater l’activation de la clause résolutoire après deux mois
- Signifier les décisions de justice
- Procéder à l’expulsion après décision du tribunal
Le commandement de payer accorde un délai de deux mois au locataire pour régler sa dette. Passé ce délai, la clause résolutoire du bail s’active automatiquement si le loyer reste impayé.
Les honoraires d’un commissaire de justice varient selon les actes. Comptez environ 150 à 250 euros pour un commandement de payer selon la complexité du dossier.
Quand faire appel à un avocat ?
L’intervention d’un avocat devient nécessaire si l’affaire est portée devant le Tribunal Judiciaire. Ce professionnel défend vos intérêts et optimise vos chances de succès.
L’avocat est recommandé pour :
- Rédiger une assignation en justice
- Plaider devant le juge des contentieux de la protection
- Demander des dommages et intérêts
- Obtenir une expulsion du locataire
Les frais d’avocat varient de 800 à 2 500 euros selon la complexité du dossier. Si vous disposez d’une assurance loyer impayé avec protection juridique, ces frais peuvent être pris en charge.
Les délais légaux à connaître
La procédure d’expulsion pour impayé suit un calendrier précis. Voici les principales étapes et leurs durées moyennes.
Chronologie type :
- J+1 : Premier retard de loyer, relance amiable
- J+15 : Envoi de la mise en demeure par recommandé
- J+30 : Déclaration à l’assureur (GLI ou Visale)
- J+45 : Commandement de payer par commissaire de justice
- J+105 : Activation de la clause résolutoire (deux mois après le commandement)
- J+120 à J+180 : Audience au tribunal
- J+180 à J+365 : Exécution de la décision (hors trêve hivernale)
La trêve hivernale suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars. Cette période allonge considérablement les délais de procédure.
Tableau récapitulatif : Qui contacter et quand ?
Ce tableau synthétise l’ensemble des interlocuteurs selon l’avancement de votre situation. Conservez-le pour suivre vos démarches pas à pas.
| Interlocuteur | À quel moment ? | Action requise |
| Locataire | J+1 (dès le premier retard) | Appel, SMS, lettre de relance |
| Caution solidaire | J+1 à J+15 | Courrier recommandé d’information |
| CAF / Action Logement | J+15 | Signalement de l’impayé |
| ADIL | J+15 à J+30 | Consultation juridique gratuite |
| SOS Loyers Impayés | À tout moment | Appel au 0805 160 075 |
| Assurance GLI | J+15 à J+30 | Déclaration de sinistre |
| Garantie Visale | J+30 maximum | Déclaration en ligne |
| Commissaire de Justice | J+45 | Commandement de payer |
| Conciliateur de justice | J+45 à J+90 | Tentative de médiation |
| Avocat | J+90 et au-delà | Assignation au tribunal |
FAQ : Questions fréquentes sur les loyers impayés
Peut-on expulser un locataire pour loyer impayé ?
Oui, mais uniquement après une décision de justice. Le bailleur ne peut jamais expulser lui-même un locataire, même en cas de dette importante.
Combien coûte un commissaire de justice pour loyer impayé ?
Les tarifs varient entre 150 et 500 euros selon les actes réalisés. Certaines assurances GLI prennent en charge ces frais.
La police peut-elle intervenir pour un loyer impayé ?
Non, les forces de l’ordre n’interviennent pas dans les litiges civils. Seul un commissaire de justice mandaté par un tribunal peut procéder à une expulsion.
Quel est le délai moyen pour récupérer un loyer impayé ?
En cas de procédure judiciaire, comptez entre 6 et 18 mois selon la complexité du dossier et le respect de la trêve hivernale.
Face à un loyer impayé, vous disposez maintenant de tous les contacts et démarches à suivre. De la relance amiable jusqu’à la procédure judiciaire, chaque étape compte pour protéger vos droits.
Une assurance loyer impayé reste votre meilleure alliée pour sécuriser vos revenus locatifs. Vous souhaitez obtenir un devis personnalisé ou des conseils adaptés à votre situation ? Remplissez notre formulaire de contact pour être accompagné par nos experts.
