Votre locataire ne paie plus son loyer ? Cette situation, au-delà du stress financier, peut vite devenir une source d’angoisse et d’impuissance. Vous avez l’impression de perdre le contrôle sur votre propre bien.
Rassurez-vous, vous n’êtes pas seul et surtout, vous n’êtes pas démuni. La loi encadre strictement cette situation et vous offre des leviers d’action. Cet article est votre feuille de route pour agir légalement et efficacement.
L’essentiel à retenir en cas de loyer impayé
Avant d’entrer dans le détail, voici la feuille de route que vous devez suivre. Ces étapes sont obligatoires et chronologiques. Brûler une étape peut vous faire perdre vos droits.
| Étape | Action à mener | Délai indicatif |
| 1 | Dialogue et relance amiable | Dès le 1er jour de retard |
| 2 | Mise en demeure par lettre recommandée | Après 15 jours sans réponse |
| 3 | Activation de votre garantie loyer impayé | Selon votre contrat (souvent après la mise en demeure) |
| 4 | Commandement de payer par huissier | Si aucun paiement après 1 mois |
| 5 | Procédure judiciaire (résiliation du bail) | En dernier recours |
Important : Vous ne pouvez jamais vous faire justice vous-même. Changer les serrures ou couper l’électricité est illégal et passible de poursuites.
La démarche amiable : votre première arme
Quand un locataire ne paie pas, votre premier réflexe doit être le dialogue. Pas l’affrontement. Cette étape est souvent sous-estimée. Pourtant, elle résout la majorité des situations.
Pourquoi contacter votre locataire immédiatement ?
Un retard de paiement n’est pas toujours un refus de payer. Parfois, c’est un simple oubli. Ou un problème technique avec la banque. Ou une difficulté financière temporaire.
Appelez votre locataire dès le premier jour de retard. Soyez factuel, pas accusateur. Demandez simplement si tout va bien et si le paiement est prévu.
Selon les chiffres de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement), plus de 60% des impayés se règlent à ce stade quand le propriétaire réagit vite.
Comment proposer un échéancier de paiement ?
Si votre locataire traverse une période difficile, vous pouvez lui proposer un plan d’apurement. C’est un accord écrit qui étale la dette sur plusieurs mois.
Voici ce que doit contenir cet accord :
- Le montant total de la dette
- Le nombre de mensualités pour la rembourser
- Le maintien du paiement du loyer courant
- Les conséquences en cas de non-respect
Cet accord n’est pas une faiblesse. C’est une preuve de votre bonne foi si vous devez aller au tribunal plus tard.
Quand faut-il passer à l’étape suivante ?
Si après deux semaines, vous n’avez aucune réponse ou aucun paiement, il est temps de formaliser votre demande. Le dialogue a échoué. Vous devez maintenant créer une trace écrite.
Ne tardez pas. Chaque mois qui passe augmente votre préjudice financier. Et certaines assurances refusent les déclarations trop tardives.
La mise en demeure : formalisez votre demande
La mise en demeure n’est pas une option. C’est une obligation légale avant toute procédure judiciaire. Sans elle, un juge pourrait rejeter votre demande.
Que doit contenir votre lettre de mise en demeure ?
Votre courrier doit être envoyé en recommandé avec accusé de réception. C’est la seule preuve recevable devant un tribunal.
Voici les éléments obligatoires :
- Vos coordonnées complètes (nom, adresse)
- Les coordonnées du locataire
- Le détail précis de la dette (loyers concernés, montants, charges)
- Un délai de paiement (généralement 8 à 15 jours)
- La mention de la clause résolutoire présente dans le bail
- Les conséquences en cas de non-paiement (procédure judiciaire)
Quel est l’impact juridique de ce courrier ?
Ce document déclenche officiellement le délai de la clause résolutoire. Cette clause, présente dans 99% des baux, prévoit la résiliation automatique du contrat en cas d’impayé.
À partir de la réception de votre mise en demeure, votre locataire a généralement deux mois pour régulariser sa situation. Passé ce délai, vous pouvez demander la résiliation du bail au tribunal.
Comment prouver la réception de votre courrier ?
L’accusé de réception est votre seule preuve. Conservez-le précieusement. Si le locataire refuse le courrier ou est absent, l’avis de passage suffit comme preuve de tentative de notification.
Vous pouvez également envoyer le même courrier par email en complément. Cela ne remplace pas le recommandé, mais cela montre votre volonté de communiquer.
La solution clé : activer votre garantie loyer impayé (GLI)
Si vous avez souscrit une assurance avant l’entrée du locataire, c’est maintenant qu’elle entre en jeu. La garantie loyer impayé est votre filet de sécurité. Elle transforme une situation stressante en simple formalité administrative.
Qu’est-ce que la garantie loyer impayé exactement ?
La GLI est une assurance privée souscrite par le propriétaire bailleur. Elle vous indemnise quand votre locataire ne paie plus. Mais elle fait bien plus que cela.
Voici ce que couvre généralement une GLI complète :
- Les loyers impayés (dans la limite du plafond contractuel)
- Les charges locatives non réglées
- Les frais de procédure (huissier, avocat, tribunal)
- Les dégradations locatives (selon les contrats)
- La vacance locative après expulsion (certains contrats)
Le coût moyen d’une GLI représente entre 2,5% et 4% du loyer annuel charges comprises. Un investissement modeste comparé aux risques encourus.
Comment déclarer un sinistre à votre assurance ?
Chaque assureur a ses propres délais. Mais la règle générale est de déclarer le sinistre après l’envoi de la mise en demeure. Certains contrats exigent une déclaration dans les 30 jours suivant le premier impayé.
Documents à préparer pour votre déclaration :
- Copie du bail signé
- État des lieux d’entrée
- Justificatifs de solvabilité du locataire (fournis à l’entrée)
- Copie des relances amiables
- Mise en demeure avec accusé de réception
- Tableau récapitulatif des impayés
Plus votre dossier est complet, plus le traitement sera rapide. Les assureurs peuvent rejeter une demande si les documents manquent ou si les délais ne sont pas respectés.
Quels avantages concrets pour vous en tant que propriétaire ?
La garantie loyer impayé vous apporte trois bénéfices majeurs :
- L’indemnisation rapide : vous continuez à percevoir vos revenus locatifs, généralement dès le deuxième mois d’impayé.
- La gestion des procédures : votre assureur mandate les huissiers et avocats. Vous n’avez plus à gérer les démarches complexes.
- La tranquillité d’esprit : vous dormez mieux. Votre investissement est protégé.
Si vous n’avez pas encore de GLI, vous pouvez vous renseigner sur la garantie Visale, une caution gratuite proposée par Action Logement pour certains profils de locataires.
La procédure judiciaire : quand le dialogue est rompu
Malgré vos efforts, certains locataires ne paieront jamais. Dans ce cas, la justice est votre dernier recours. C’est une procédure longue, mais c’est la seule voie légale.
Le commandement de payer par huissier de justice
Après l’échec de la mise en demeure, vous devez faire appel à un huissier (aujourd’hui appelé “commissaire de justice”). Cet officier public délivre un commandement de payer.
Ce document officiel donne à votre locataire un délai de deux mois pour régler sa dette. Pour un bail mobilité, ce délai est réduit à six semaines.
Pendant ce délai, le locataire peut :
- Payer intégralement et stopper la procédure
- Demander des délais de paiement au juge
- Ne rien faire (la procédure continue)
Le coût d’un commandement de payer varie entre 200€ et 350€ selon les départements. Si vous avez une GLI, ces frais sont généralement pris en charge.
L’assignation au tribunal et la résiliation du bail
Si le délai de deux mois expire sans paiement, vous pouvez assigner votre locataire devant le tribunal judiciaire. C’est votre avocat ou l’huissier qui se charge de cette démarche.
Le juge peut prononcer :
- La résiliation du bail
- La condamnation au paiement des arriérés
- L’expulsion du locataire
- Des délais de paiement (jusqu’à 3 ans dans certains cas)
Attention à la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée (sauf exceptions rares). La procédure continue, mais l’expulsion effective est reportée.
Que se passe-t-il après le jugement ?
Une fois le jugement obtenu, le locataire a généralement deux mois pour quitter les lieux. S’il refuse, vous devez demander le concours de la force publique.
Le préfet a alors deux mois pour répondre. S’il refuse (souvent pour des raisons sociales), l’État doit vous indemniser pour le préjudice subi.
Cette procédure totale peut durer entre 18 et 24 mois dans les cas les plus complexes. D’où l’importance d’avoir une garantie loyer impayé qui vous indemnise pendant toute cette période.
Tableau récapitulatif : les délais de la procédure
| Étape | Délai légal | Coût estimé | Prise en charge GLI |
| Mise en demeure | 8 à 15 jours de délai donné | 10€ (recommandé) | Non |
| Commandement de payer | 2 mois de délai légal | 200€ à 350€ | Oui |
| Assignation au tribunal | Variable (2 à 6 mois) | 300€ à 800€ | Oui |
| Jugement d’expulsion | 2 mois de délai d’exécution | Inclus | Oui |
| Concours force publique | 2 mois de réponse préfectorale | Variable | Selon contrat |
FAQ : Vos questions sur les loyers impayés
Combien de temps dure une procédure complète pour loyer impayé ?
Entre 8 et 24 mois selon la complexité du dossier et l’engorgement des tribunaux. Avec une GLI, vous êtes indemnisé pendant toute la durée.
Puis-je changer les serrures si mon locataire ne paie pas ?
Non, c’est strictement interdit. Cette pratique est considérée comme une voie de fait et vous expose à des poursuites pénales.
La caution (dépôt de garantie) peut-elle servir à payer les loyers ?
Non, elle ne peut être utilisée qu’à la fin du bail, après l’état des lieux de sortie. Le locataire ne peut pas “se payer” cette somme.
Que faire si je n’ai pas souscrit de garantie loyer impayé ?
Vous devez gérer la procédure vous-même et avancer tous les frais. Pour vos prochaines locations, pensez à souscrire une GLI.
Face à un loyer impayé, vous avez des droits. Et surtout, vous avez une procédure légale à suivre. Relance amiable, mise en demeure, puis procédure judiciaire si nécessaire.
La garantie loyer impayé reste votre meilleure protection pour sécuriser vos revenus. Vous souhaitez protéger votre investissement locatif ? Remplissez notre formulaire de contact pour obtenir un devis personnalisé et adapté à votre situation.
