Avez-vous déjà imaginé trois mois sans percevoir un seul euro de loyer ? Cette situation, des milliers de propriétaires la vivent chaque année en France. Un bailleur de Toulouse a récemment témoigné avoir attendu quatorze mois avant de récupérer son logement.
Face à ce risque, deux solutions existent : l’assurance loyers impayés ou le garant. Mais attention, la loi vous oblige à choisir. Impossible de cumuler les deux, sauf dans un cas précis.
Pourquoi choisir l’assurance loyers impayés (GLI) ?
Avant de trancher entre les deux options, vous devez comprendre ce que propose concrètement la Garantie Loyers Impayés. Cette solution professionnelle séduit de plus en plus de bailleurs par sa fiabilité. Voici ce qu’elle vous apporte réellement.
Un contrat d’assurance qui vous protège financièrement
L’assurance loyers impayés fonctionne comme n’importe quelle assurance. Vous payez une prime mensuelle ou annuelle. En échange, l’assureur s’engage à vous indemniser en cas de défaut de paiement de votre locataire.
Contrairement à un garant physique, cette garantie repose sur un contrat juridiquement solide. Aucun aléa humain ne peut venir compromettre votre protection. L’assureur a les moyens financiers de tenir ses engagements.
En France, les procédures d’expulsion durent en moyenne entre 18 et 24 mois. Pendant ce temps, sans protection, vous avancez toutes les charges sans percevoir de revenus.
Les avantages concrets pour votre tranquillité
La GLI vous offre plusieurs garanties essentielles :
- Indemnisation rapide : dès le premier impayé constaté, généralement sous 30 jours
- Prise en charge des frais juridiques : avocats, huissiers, procédures d’expulsion
- Protection contre les dégradations : certains contrats couvrent les dommages locatifs
- Accompagnement administratif : l’assureur gère les relances et les contentieux.
Le coût réel de cette protection
Parlons chiffres. Une assurance loyers impayés représente entre 2 % et 4,5 % du loyer charges comprises. Pour un loyer de 800 euros, comptez entre 16 et 36 euros par mois.
Ce coût peut sembler élevé. Pourtant, un seul impayé de six mois vous coûterait 4 800 euros. Sans compter les frais de procédure qui peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros.
| Loyer mensuel | Coût GLI (3 %) | Coût d’un impayé de 6 mois |
| 600 € | 18 €/mois | 3 600 € |
| 800 € | 24 €/mois | 4 800 € |
| 1 000 € | 30 €/mois | 6 000 € |
| 1 200 € | 36 €/mois | 7 200 € |
La mathématique parle d’elle-même. Un an de cotisation coûte moins qu’un trimestre d’impayés.
Pourquoi choisir la caution solidaire (le garant) ?
Le garant reste une solution très répandue en France. Gratuite pour le bailleur, elle présente des atouts indéniables. Mais elle comporte aussi des limites que vous devez connaître avant de vous décider.
Le principe de l’engagement personnel
Avec une caution solidaire, une tierce personne s’engage à payer à la place du locataire. Ce garant met ses propres revenus et biens en jeu. Il signe un acte de cautionnement annexé au bail.
Cet engagement est sérieux. Le garant peut être poursuivi dès le premier euro impayé, sans que vous ayez à d’abord réclamer au locataire. C’est ce qu’on appelle la solidarité.
Les parents constituent les garants les plus courants. Mais un employeur, un ami proche ou tout autre tiers solvable peut endosser ce rôle.
Les avantages de cette solution traditionnelle
La caution solidaire séduit par sa simplicité :
- Aucun coût : pas de prime mensuelle à verser
- Mise en place rapide : un simple document à joindre au bail
- Flexibilité : le garant peut être une personne physique ou morale
- Réassurance psychologique : un engagement humain parfois perçu comme plus fort
Pour les propriétaires qui louent à des proches ou dans un cadre de confiance, cette option peut suffire.
Les risques que vous devez anticiper
Voici la réalité que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard. Un garant reste un être humain, soumis aux aléas de la vie :
- Perte d’emploi : le garant peut devenir insolvable
- Décès : l’engagement ne se transmet pas automatiquement aux héritiers
- Mauvaise foi : certains garants refusent de payer malgré leur engagement
- Éloignement géographique : les procédures deviennent plus complexes
En cas de refus de paiement, c’est vous qui devez engager les poursuites. Vous avancez les frais d’avocat et d’huissier. La procédure peut durer des années.
Un propriétaire de Lyon a témoigné avoir dépensé plus de 3 000 euros en frais de justice pour finalement apprendre que le garant de son locataire avait déposé un dossier de surendettement.
Le cas particulier du cumul : étudiants et apprentis
La règle générale est claire : pas de cumul possible. Mais le législateur a prévu une exception importante que vous devez connaître si vous louez à de jeunes locataires.
Ce que dit la loi Boutin
La loi du 25 mars 2009, dite loi Boutin, pose un principe simple. Un bailleur qui souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger de caution solidaire. Cette interdiction vise à protéger les locataires contre une double garantie abusive.
La loi ALUR de 2014 a confirmé et renforcé cette disposition. Le cumul reste interdit pour les locataires classiques, qu’ils soient salariés, retraités ou indépendants.
Toute clause contraire dans un bail serait réputée non écrite. Vous ne pourriez pas l’invoquer devant un tribunal.
L’exception pour les profils jeunes
Le législateur a cependant reconnu la fragilité des dossiers étudiants et apprentis. Ces locataires présentent souvent des revenus insuffisants ou inexistants. Leur solvabilité personnelle ne répond pas aux critères des assureurs.
Pour ces profils, la loi autorise le cumul :
- Étudiants : inscrits dans un établissement d’enseignement supérieur
- Apprentis : titulaires d’un contrat d’apprentissage en cours
Vous pouvez donc exiger un garant et souscrire une GLI. Cette double protection compense la fragilité financière du locataire.
Comment fonctionne ce cumul en pratique ?
En cas d’impayé, voici l’ordre d’intervention habituel :
- Première étape : vous sollicitez le garant pour régler les sommes dues
- Deuxième étape : si le garant ne peut pas payer, vous déclarez le sinistre à votre assureur
- Troisième étape : l’assurance prend le relais selon les conditions du contrat
Attention, chaque contrat GLI prévoit des modalités spécifiques. Certains assureurs exigent de prouver l’insolvabilité du garant avant d’intervenir. Lisez attentivement les conditions générales.
Cette double garantie représente la solution la plus sécurisée pour louer à un étudiant. Vous bénéficiez de la ceinture et des bretelles.
Tableau comparatif : GLI vs Garant
Pour vous aider à visualiser les différences, voici un tableau récapitulatif complet. Ce comparatif vous permet de prendre une décision éclairée selon votre situation.
| Critères | Assurance Loyers Impayés (GLI) | Garant (Caution solidaire) |
| Coût pour le bailleur | 2 % à 4,5 % du loyer/mois | Gratuit |
| Fiabilité de paiement | Très élevée (contrat financier) | Variable (dépend de la situation du garant) |
| Prise en charge juridique | Oui, incluse dans le contrat | Non, à la charge du bailleur |
| Délai d’indemnisation | Généralement sous 30 jours | Dépend de la bonne volonté du garant |
| Protection contre dégradations | Oui, selon les contrats | Non |
| Cumul possible | Non (sauf étudiant/apprenti) | Non (sauf étudiant/apprenti) |
| Critères de sélection locataire | Stricts (solvabilité exigée) | Plus souples |
| Risque d’insolvabilité | Nul (assureur garanti) | Réel (aléas de la vie) |
| Accompagnement administratif | Oui | Non |
| Adapté aux profils fragiles | Difficile sans garant | Oui, avec un bon garant |
Ce tableau montre clairement que la GLI offre une protection plus complète. Le garant présente l’avantage de la gratuité, mais comporte des risques non négligeables.
Quelle solution privilégier selon votre profil ?
Votre choix dépend de plusieurs facteurs personnels. Votre tolérance au risque, le profil de votre locataire et votre budget jouent un rôle déterminant.
Vous recherchez la sécurité maximale
Si vous ne voulez prendre aucun risque, l’assurance loyers impayés s’impose. Cette option convient particulièrement aux bailleurs qui :
- Dépendent des revenus locatifs pour rembourser un crédit
- Ne peuvent pas avancer de frais de procédure
- Louent à des locataires qu’ils ne connaissent pas personnellement
- Gèrent plusieurs biens et veulent uniformiser leur protection
Le coût mensuel devient alors un investissement, pas une dépense. Vous dormez tranquille.
Vous privilégiez l’économie à court terme
Le garant peut suffire dans certaines situations :
- Vous louez à un membre de votre famille ou un ami proche
- Le garant dispose de revenus très élevés et stables
- Vous avez les moyens d’avancer des frais de justice si nécessaire
- Le montant du loyer reste modeste
Attention toutefois. Cette économie peut se transformer en coût énorme au premier incident. Pesez bien le pour et le contre.
Vous louez à un étudiant ou apprenti
Dans ce cas précis, la réponse est simple : cumulez les deux. Demandez un garant solide (souvent les parents) et souscrivez une GLI adaptée aux profils étudiants.
Certaines offres comme Visale (garantie gratuite de l’État via Action Logement) peuvent compléter votre dispositif. Renseignez-vous sur les conditions d’éligibilité.
Les erreurs à éviter absolument
En matière de garanties locatives, certaines erreurs peuvent vous coûter cher. Voici les pièges les plus fréquents et comment les éviter.
Négliger la vérification du garant
Un garant qui gagne bien sa vie aujourd’hui peut perdre son emploi demain. Vérifiez sa stabilité professionnelle, pas seulement ses revenus actuels.
Demandez ses trois derniers bulletins de salaire, son contrat de travail et son dernier avis d’imposition. Un CDI dans une grande entreprise offre plus de garanties qu’un CDD.
Choisir une GLI au rabais
Tous les contrats d’assurance loyers impayés ne se valent pas. Les offres les moins chères comportent souvent des exclusions importantes :
- Plafond d’indemnisation limité
- Délai de carence de plusieurs mois
- Franchise élevée
- Exclusion des dégradations locatives
Comparez attentivement les garanties avant de souscrire. Le prix ne doit pas être votre seul critère.
Oublier de déclarer rapidement un impayé
La plupart des contrats GLI imposent un délai de déclaration strict. Si vous attendez trop longtemps pour signaler un impayé, l’assureur peut refuser de vous indemniser.
Dès le premier retard de paiement, envoyez une relance au locataire. Conservez une trace écrite. Si le deuxième mois reste impayé, déclarez le sinistre immédiatement.
FAQ : vos questions sur l’assurance loyers impayés et le garant
Peut-on demander un garant si on a déjà une assurance loyers impayés ?
Non, la loi Boutin l’interdit formellement. Seule exception : si votre locataire est étudiant ou apprenti, le cumul devient légal.
Qui offre la meilleure protection entre un garant et une GLI ?
La GLI offre une protection supérieure. L’assureur dispose de moyens financiers garantis, contrairement à un garant physique soumis aux aléas de la vie.
Quel est le coût moyen d’une assurance loyers impayés ?
Comptez entre 2 % et 4,5 % du loyer charges comprises. Pour un loyer de 800 euros, cela représente 16 à 36 euros par mois.
La garantie Visale peut-elle remplacer une GLI ou un garant ?
Oui, Visale est une caution gratuite accordée par Action Logement. Elle couvre les impayés et peut suffire pour les locataires éligibles (jeunes, salariés précaires).
Que choisir pour votre sécurité ?
L’assurance loyers impayés reste la solution la plus fiable pour protéger vos revenus locatifs. Elle remplace l’incertitude d’un engagement humain par un contrat financier solide. Pour les étudiants et apprentis, le cumul avec un garant vous offre une double protection optimale.
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